Ngược chiều giá thành – giá trị địa ốc

Bước sang tháng Ngâu, thị trường chưa ghi nhận biến chuyển sụt giảm về mức độ giao dịch trên diện rộng. Tìm hiểu qua nhiều đầu mối bán hàng (môi giới, văn phòng nhà đất, chợ trực tuyến), ghi nhận trạng thái đối nghịch giữa một bộ phận sản phẩm chung cư bình dân với liền kề mới ra đời.

Gần như ngay sau khi bảng danh sách các công trình (chung cư cao tầng) trên địa bàn Hà Nội không đảm bảo yêu cầu PCCC được công bố, dòng chảy bán cắt lỗ sản phẩm chung cư giá rẻ (thuộc các dự án liên quan) đã lập tức gấp gáp.

Đua nhau cắt lỗ

Một số cá nhân sinh sống tại nhiều block chung cư cao tầng do đại gia Lê Thanh Thản tạo lập (ở quanh khu vực hồ Linh Đàm và quận Hà Đông) hầu như không ngạc nhiên về thông tin hạng mục PCCC tại nơi cư ngụ vẫn “khiếm khuyết” sau thời gian dài hoạt động.

“Tôi đã dự cảm được điều này từ năm trước – khi một số chung cư do Xí nghiệp xây dựng Điện Biên phát triển đã xảy ra cháy liên tục. Hiện chỉ còn cách vừa ngủ – vừa đề phòng hỏa hoạn, đồng thời chờ đợi chủ đầu tư hoàn thành nốt phần trách nhiệm tại dự án” – anh Sơn, người sinh sống tại chung cư bình dân thuộc quần thể Xa La nhìn nhận.

Không hy vọng bán lại với giá cắt lỗ (từ vài trăm nghìn tới 2-3 triệu đồng mỗi mét vuông) là tâm thế chung của nhiều hộ gia đình đang “an cư” trong những tổ ấm được dựng xây bởi DN Điện Biên.

Ngược chiều giá thành – giá trị địa ốc
Chỉ cần chi thêm 600-700 triệu đồng tiền chênh kèm
 theo giá gốc là đủ để sở hữu một ô góc hơn 100 m2 tại đây?!

Ngược lại, việc cắt lỗ xuất hiện phần lớn thông qua các đầu mối bán hàng hoặc nhà đầu tư còn nắm giữ một số suất căn hộ “chưa dùng tới” từ thời gian trước, thay vì chính chủ rao bán.

Đăng tin trên một website khá được giới kinh doanh nhà đất ưa dùng, cá nhân M (số điện thoại 0965.425.xxx) quảng bá đang cần bán gấp… hàng loạt các căn hộ ở chung cư Linh Đàm với cam kết “giá chênh rẻ nhất”.

Cụ thể bao gồm các căn diện tích dao động từ 45 – 82m2 (đủ hướng) tại các tòa HH1, HH2, HH3, HH4 do chủ nhà gửi bán lại. Giá bán gồm giá gốc (từ 13 triệu/m2 – 15,5 triệu/m2) + giá chênh tùy từng căn hộ.

Được biết, “giá chênh rẻ nhất”, chính là một dạng cắt lỗ, theo cách giải thích của môi giới. Tuy nhiên, theo tính toán giá trị thực trả của người mua, điều này chỉ đồng nghĩa với việc giá trị lợi nhuận mang về (từ BĐS) bị giảm sút, chứ chưa…“thâm vào thịt” (lỗ) – một đại diện DN kinh doanh BĐS đánh giá.

Theo chuyên gia này, thông tin nhiều dự án mang thương hiệu "đại gia Lê Thanh Thản" bị phát lộ việc chưa có PCCC đã ảnh hưởng trực tiếp tới kế hoạch tích trữ – chờ thời cơ bán thích hợp của dân đầu tư chuyên nghiệp.

Tương tự, những lời mời chào về nhiều suất ngoại giao “mùi mẫn” ở chung cư Golden Silk (do Vinaconex 2 làm chủ đầu tư) cũng xuất hiện nhan nhản từ ít ngày gần đây.

Điển hình một tin đăng trên website batdongsan.com.vn như sau: “Tôi cần bán gấp một số căn ngoại giao diện tích 59-76-96-99-103m2 giá từ 18,3 triệu – 23 triệu/m2… Chỉ cần bỏ ra 1,5 tỷ đồng, quý khách hàng có thể sở hữu căn hộ 76 m2 tại vị trí vàng quận Hoàng Mai với thiết kế ấn tượng, với tiến độ đóng tiền linh hoạt. Chủ đầu tư uy tín… Dự án đã cất nóc và dự kiến bàn giao quý I/2017”.

Cùng thời gian, Vinaconex 2 bị công khai danh tính trong vai trò là chủ quản tòa tháp D1 – VC2 (Kim Văn – Kim Lũ) chưa tròn vai trong việc đảm bảo PCCC công trình.

Chênh nửa tỷ – nhanh không hết!

Thị trường nóng sốt thanh khoản, lệch cán cân cung – cầu (cầu vượt cung), mới là điều kiện hợp lý để cho ra đời các suất chênh từ vài chục triệu đồng tới cả tỷ đồng.

Hiện, theo nhiều báo cáo của tư vấn ngoại lẫn nhận định của một số cơ quan quản lý, thị trường BĐS bắt đầu có dấu hiệu tăng giá ở một vài phân khúc trọng điểm như biệt thự, liền kề.

Tuy nhiên, điều kiện đủ để một dự án “bán cháy hàng” kiểu này là tập hợp các yếu tố được thỏa mãn như vị trí – tiến độ – tài chính dự án – sức khỏe chủ đầu tư.

Trong khi lượng dự án được cho là “hoàn hảo” về thanh khoản cũng như độ hấp dẫn giới đầu tư chỉ khiêm tốn ở một số chủ đầu tư mạnh, thì tại Phùng Khoang (quận Nam Từ Liêm), một quần thể liền kề lại được tô vẽ với sức nóng khủng khiếp.

Như Thời báo Kinh Doanh đã phản ánh, dự án khu nhà ở Phùng Khoang (do chủ đầu tư Nam Thắng xây dựng phát triển) mới đây đang dần ghi nhận những bước thi công đầu tiên.

Quan sát đầu tháng 8, các lô đất tại khu vực ngõ 67 Phùng Khoang đã được quây tôn kín. Phía trong, máy móc công trình hoạt động liên tục ở hạng mục móng, nền.

Theo tư vấn của một người tự xưng là Giám đốc sàn Tân Phúc Minh (dựng biển quảng cáo ngay tại dự án), hơn 100 suất liền kề ở đây đã được rao bán gần hết(!)

“Bên em đã bán xong hết từ đợt một. Giá gốc là 51 triệu đồng/m2. Nếu mua, anh phải chấp nhận mua lại với tiền chênh 5 triệu đồng mỗi mét. Tính ra, chỉ cần chi thêm 600-700 triệu đồng tiền chênh kèm theo giá gốc là đủ để sở hữu một ô góc hơn 100 m2 tại đây” – P. cho biết.

Bao quanh khu vực công trường là hàng loạt lô biệt thự, liền kề các loại. Từ xây thô, hoàn thiện phần ngoài tới đã hoàn công 100%. Tuy nhiên, chỉ tỷ lệ hạn chế các căn ghi nhận chủ nhân sinh sống.

Trên chợ trực tuyến lẫn ngay tại khu vực làng Phùng Khoang, nhiều căn liền kề tương tự (diện tích, hướng đẹp) được rao suốt thời gian qua với giá chỉ 4-5 tỷ đồng mà vẫn không ai hỏi.

(Theo Thời Báo Kinh Doanh)