Tương phản địa ốc hai miền Nam Bắc

Trước khi bước vào giai đoạn “tăng tốc – về đích” (nửa cuối năm), cùng nhìn lại những điểm tương đồng – khác biệt giữa hai đầu thị trường phát triển bậc nhất cả nước ba tháng qua. Nét tươi tắn đều được Savills chỉ ra ở hai phân khúc căn hộ để bán và biệt thự/liền kề tại thị trường BĐS Hà Nội và Tp.HCM quý gần nhất.

Phía Nam, diễn biến tiêu biểu của mảng căn hộ là nguồn cung tăng mạnh. 19 dự án mới và giai đoạn 2 của một dự án hiện hữu được mở bán, cung cấp hơn 8.700 căn hộ, tăng 15% theo quý. Tổng cung sơ cấp đạt hơn 40.100 căn hộ.

Về sức tiêu thụ, lượng căn hộ hấp thụ tăng trưởng mạnh mẽ, với hơn 6.900 giao dịch – tăng 10% theo quý và 34% theo năm. Trong đó, căn hộ hạng B dẫn đầu (chiếm 49% thị phần lượng giao dịch toàn thị trường).

Chung cư, biệt thự, liền kề đều ổn

Tình hình hoạt động hạng A cải thiện đáng kể với hơn 330 căn hộ được bán, nhưng tỉ lệ hấp thụ giảm 5 điểm % do lượng nguồn cung mới tương đối dồi dào. Dự báo, từ quý III/2016 đến 2018, hơn 35.000 căn hộ sẽ gia nhập thị trường.

Ở thị trường Hà Nội, phân đoạn căn hộ để bán ghi nhận khối lượng giao dịch vẫn tiếp tục tăng. Trong quý II, tổng cung sơ cấp căn hộ khoảng 17.370 căn – tăng 7% theo quý và 29% theo năm.

Savills thống kê có 10 dự án đang bán và 16 dự án mới, cung cấp thêm 6.700 căn, tăng 1% theo quý. Một chi tiết tích cực: Khoảng 6.000 căn đã được bán – tăng 7% theo quý và 30% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 35% tăng 1 điểm % theo quý.

Theo phân hạng, căn hạng B vẫn dẫn đầu thị trường về số lượng căn bán được với 73% thị phần. Về địa bàn, Từ Liêm tiếp tục ghi nhận tốc độ bán hàng tốt nhất với 37% thị phần, chủ yếu từ 2.250 căn hạng B bán được.

Tương phản địa ốc hai miền
Ở khu vực phía Bắc, nguồn cung mới khá lớn và thanh khoản cải thiện (nguồn Savills)

Savills dự báo, trong nửa cuối năm 2016, sẽ có khoảng 22.000 căn từ 41 dự án, chủ yếu hạng B, dự kiến sẽ mở bán, tập trung ở các quận Từ Liêm, Thanh Xuân và Cầu Giấy.

Tương tự, biệt thự và liền kề ở Hà Nội và Tp.HCM đều tăng trưởng. Ở khu vực phía Bắc, nguồn cung mới khá lớn và thanh khoản cải thiện. Tổng nguồn cung phân khúc này ở Hà Nội đạt 32.620 căn (2.396 sơ cấp và 30.224 thứ cấp), tăng 7% theo quý và 11,2% theo năm. 6 dự án mới và nguồn cung bổ sung từ một dự án hiện tại cung cấp tổng cộng 908 căn – mức cung mới theo quý cao nhất trong 2 năm gần đây.

Trong quý ghi nhận hơn 280 giao dịch (tăng từ 174 của quý trước), 65% giao dịch là nhà liền kề. Trong nửa cuối năm, dự kiến khoảng 1.200 căn sẽ gia nhập thị trường. “Lượng giao dịch lớn” là diễn biến nổi bật ở phân khúc này tại Tp.HCM.

Trái chiều bán lẻ, văn phòng

Trong quý II, 11 dự án biệt thự/ nhà liền kề và giai đoạn mới của ba dự án hiện hữu cung cấp thêm khoảng 1.600 căn – nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 3.200 căn, tăng 55% theo quý và 180% theo năm.

Theo nghiên cứu của Savills, lượng giao dịch đã tăng 78% theo quý và 106% so với năm trước, với sự đóng góp chính của nhà liền kề, chiếm 68% tổng lượng giao dịch. Nhà liền kề diện tích vừa và lớn từ 90-120m2 được hấp thụ tốt trong quý.

Khu vực hoạt động bán lẻ ghi nhận khác biệt giữa thị trường phía Bắc và phía Nam. Savills nhận định, mặt bằng bán lẻ tầm trung (diện tích) tại Tp.HCM phát triển tốt. Cụ thể, mặt bằng bán lẻ có diện tích 1.050.000m2, ổn định theo quý – tăng 13% theo năm. Nguồn cung mới 30.500 m2 cũng tương đương với diện tích của một số trung tâm đóng cửa.

Giá thuê mặt bằng trung bình giảm 1% theo quý và 10% theo năm. Các chủ đầu tư giảm giá để giữ khách thuê không chuyển sang dự án khác, đảm bảo công suất cho thuê trong thị trường cạnh tranh – Savills luận giải.

Công suất cho thuê trung bình 93%, ổn định theo quý. Công suất cho thuê của trung tâm bách hóa tăng 2 điểm % theo quý, trong khi đó trung tâm mua sắm giảm 1 điểm % và khối đế bán lẻ không thay đổi.

Ngược lại, thị trường bán lẻ kém sôi động tại địa bàn Hà Nội trong quý vừa qua. Chi tiết, tổng cung mặt bằng bán lẻ đạt khoảng 1,2 triệu m2 – tăng 4% so quý I và 22% so cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ lấp đầy bình quân giảm cả theo quý lẫn theo năm. Tỷ lệ lấp đầy của trung tâm bách hóa tăng nhẹ theo quý trong khi cả trung tâm thương mại và khối đế bán lẻ đều giảm lần lượt 5,4 điểm % và 15,8 điểm % theo quý.

Mảng khách sạn, thị trường Tp.HCM chứng kiến công suất giảm. Quý II, một khách sạn 4 sao và bốn khách sạn 3 sao gia nhập thị trường, trong khi đó, ba khách sạn 3 sao đóng cửa. Tổng nguồn cung đạt hơn 15.400 phòng từ 121 dự án, tăng 3% theo quý và 12% theo năm.

Theo nghiên cứu, công suất cho thuê trung bình xấp xỉ 64%, giảm 4 điểm % theo quý và 1 điểm % theo năm. Dẫu vậy, tích cực là giá thuê phòng trung bình tăng 3% theo quý và 7% theo năm, xấp xỉ 83USD/phòng/đêm.

Thị phần khách sạn tại Hà Nội được đánh giá là kém sôi động và sụt giảm (theo quý) ở nhiều chỉ số. Savills thống kê: Nguồn cung giảm 0,2% theo quý nhưng tăng 8% theo năm do một khách sạn 3 sao cung cấp 50 phòng mới được chính thức xếp hạng và một khách sạn 3 sao với 66 phòng đóng cửa. Tỷ lệ lấp đầy trung bình giảm 0,1 điểm % theo quý nhưng tăng 7 điểm % theo năm. Giá phòng bình quân giảm 0,1% theo quý nhưng tăng 7% theo năm….
(Theo Thời Báo Kinh Doanh)