Kinh doanh nhà trọ cho thuê: Bình cũ, rượu mới!

Nếu như trước đây, việc xây nhà trọ cho thuê chỉ theo đúng nghĩa “trọ” thì hiện nay mô hình “nhà trọ cao cấp” lại đang là xu hướng được nhiều nhóm đầu tư lựa chọn.

Thực mục sở thị tại các khu vực có mật độ dân số đông và dịch vụ sôi động như quận 4,5, 7, Tân Bình, Tân Phú, Phú Nhuận (Tp.HCM)…rất nhiều những căn nhà cho thuê được xây dựng kiên cố, đầu tư hầm giữ xe, thang máy, camera an ninh 24/24. Xét về quy mô, những nhà trọ kiểu này tựa như một chung cư mini với khá nhiều tầng và phòng diện tích dao động từ 12 – 20m2. 

Ngay trên đường Cộng Hòa, P.13, Q.Tân Bình, tòa nhà Sakura cao 6 tầng được chủ đầu tư thiết kế dạng này để cho thuê trọ với gần 100 căn. Theo anh Đặng Văn Mạnh – chủ đầu tư thì tòa nhà này được khởi công xây dựng vào cuối năm 2014, hiện tại giá thuê mỗi phòng 12m2 là 2,4 triệu đồng/tháng (chưa bao gồm tiền điện, nước). Đối tượng khách thuê chủ yếu là dân văn phòng có thu nhập ổn định làm việc tại khu vực Tân Bình, Phú Nhuận, Q.3. Dưới tầng hầm của tòa nhà được lắp đặt hệ thống camera an ninh theo dõi các lối đi hành lang, cầu thang, kiểm soát đối tượng lạ đi vào tòa nhà… có nhân viên trực 24/24h. Bên trong phòng thuê được thiết kế sạch sẽ, thoáng mát, nhà vệ sinh riêng…

“Với số vốn ban đầu bỏ ra khoảng 8 tỷ trên đất có sẵn của gia đình, mỗi tháng tiền thuê phòng hơn 200 triệu, trừ các chi phí (bao gồm cả tiền gốc, lãi vay để xây dựng) thì hàng tháng tôi thu về khoảng 90 triệu đồng. Như vậy, theo ước tính sau 7 - 8 năm tôi có thể thu hồi được vốn bỏ ra”, anh Mạnh cho hay. 

Cũng có kinh nghiệm đầu tư nhà trọ cho thuê 5 năm nay, bà Bùi Vân (ngụ tại đường Trần Văn Dư, P.13, Q.Tân Bình) cho biết, ngoài căn nhà 4 lầu hiện đang cho thuê trên địa bàn với giá thuê 2,3 triệu đồng/tháng áp dụng cho tất cả đối tượng có nhu cầu thuê, bà còn một căn nhà tại đường Nguyễn Thông (Q.3) diện tích đất 60m2, xây 1 trệt, 2 lầu với 6 phòng trọ cao cấp cho thuê, có hầm giữ xe và camera kiểm soát. Mỗi phòng giá thuê 2,8 triệu, doanh thu hàng tháng gần 17 triệu đồng. 

“Cách đây 2 năm, vốn ban đầu tôi bỏ ra cho căn nhà trọ tại Q.3 là gần 3 tỷ đồng cả đất và nhà. Trong đó vốn tự có 800 triệu, phần còn lại tôi vay ngân hàng và anh em. Hàng tháng lấy tiền thuê nhà trả tiền gốc, lãi ngân hàng. Dự tính khoảng 1 năm nữa tôi có thể trả dứt nợ và trong vòng 2 năm tới tôi hoàn lại vốn đầu tư”, bà Vân chia sẻ. 

phòng trọ cao cấp
Một tòa nhà tại đường C1, Cộng Hòa, P.13, Q.Tân Bình được xây dựng giống một chung cư mini có tầng hầm giữ xe rộng, camera an ninh nhân viên túc trực 24/24 với gần100 phòng trọ cao cấp cho thuê. Ảnh: Phương Nga

Theo kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn, hiện tại thị trường bất động sản cho thuê khu vực Tp.HCM đang rộ lên phân khúc nhà trọ cao cấp cho thuê tập trung chủ yếu ở các quận có dân cư đông, dễ cho thuê và giá thuê được. Tuy vậy, chi phí bỏ ra đầu tư cho loại hình này cũng sẽ cao hơn hẳn so với dạng phòng trọ đơn thuần. Đa số chủ nhà khi được hỏi về chi phí đầu tư đều đồng quan điểm: Mặc dù vốn cao nhưng mật độ lấp trống phòng cũng rất nhanh do nhu cầu thuê trọ ngày càng nhiều, nhất là đối tượng khách thuê là dân văn phòng, trí thức. Họ là những người có thu nhập ổn định, tương đối cao nhưng chưa đủ khả năng để sở hữu một căn nhà riêng nên đa số tìm đến những phòng trọ cao cấp, được thiết kế như một căn hộ mini, an ninh đảm bảo, tiện nghi đầy đủ. Chính nhu cầu này vô hình chung đã kéo theo những nhóm nhà đầu tư tự phát có dòng tiền nhàn rỗi kinh doanh lĩnh vực này.

Trao đổi với PV, ông Trần Đức Hợp – Trưởng phòng cho thuê Công ty bất động sản VNREAL cho hay: Thực ra mô hình kinh doanh nhà trọ không còn mới nữa, nhưng để mang tính cạnh tranh xu hướng này hiện tại phát triển thêm một bước, tức là các nhà đầu tư/chủ nhà ngày càng chăm chút kỹ lưỡng về nội thất căn hộ cho tới chất lượng dịch vụ… thu hút khách thuê. Tuy nhiên, đây là mô hình kinh doanh mang dòng tiền thu nhập thụ động, và trong tương lai dù phát triển nhưng tốc độ sẽ rất chậm. 

Ông Hợp phân tích: Hiện có hai nhóm đầu tư quan tâm đến phân khúc nhà trọ cho thuê. Nhóm thứ nhất là những nhà đầu tư tự mua đất, xây lên rồi cho thuê. Nhóm thứ hai là những nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh từ việc đi thuê tòa nhà hay căn hộ của chủ nhà để cho thuê lại. Nếu xét nhà đầu tư nhóm thứ nhất thì không phải là dạng sinh lời lớn bởi phân khúc cho thuê phòng tính thanh khoản rất chậm. Để đạt đến mức thu hồi vốn thì chắc chắn căn nhà của họ phải được nâng cấp, cải tạo thêm. Do vậy, xu hướng hiện nay là nhiều nhà đầu tư chọn căn nhà đã có cơ sở hạ tầng sẵn và cũ một chút rồi đầu tư lên, kinh doanh phòng sẽ lợi nhuận hơn nhiều. 

Còn đối với nhà đầu tư thứ cấp thì cần lưu ý những điểm sau khi đầu tư phòng trọ cao cấp cho thuê: Về khách thuê cần chọn khách tầng lớp hợp lý để tránh những phiền phức về sau trong việc quản lý; tìm hiểu kết cấu hiện trạng căn nhà đã xuống cấp chưa, nguồn điện – nước như thế nào?; thời gian thuê lại từ chủ nhà, phương thức thanh toán phải linh hoạt, hạn chế thanh toán theo quý; tìm hiểu vị trí căn nhà để đưa ra chiến lược giá cho thuê hợp lý hơn. 

“Theo tôi, với những nhà đầu tư có đất rồi xây nhà trọ cho thuê thì vốn đòi hỏi rất nhiều nhưng thời gian lấy lại vốn chậm nên mô hình này chưa phổ biến lắm, còn nhà đầu tư thứ cấp thì khả năng thu hồi vốn nhanh vì vốn của mô hình này chỉ là chi phí đầu tư ban đầu nên có thể hơn một năm là thu lại được”, ông Hợp nhận định. 

Theo ông Hợp, xét toàn cảnh thị trường ở lĩnh vực bất động sản cho thuê thì nguồn cung hiện nay đang hạn hẹp, còn nguồn cầu lại quá lớn. Phân khúc nhà trọ cao cấp cho thuê cũng tiềm ẩn không ít rủi ro vì kinh doanh theo mô hình này không có luật bù trừ, nghĩa là nếu không lấp đầy chỗ trống cho thuê thì chủ đầu tư sẽ thiệt hại, đó là chưa kể đến vấn đề cơ cấu vận hành quản lý tòa nhà, con người…
Phương Nga 
(Theo Tuổi trẻ online)