Đầu năm vẫn là điểm nhấn văn phòng và căn hộ

Kết thúc quý I, bức tranh BĐS Hà Nội về cơ bản tiếp tục duy trì những điểm tích cực (chất lượng giao dịch, thanh khoản ổn ở một số phân khúc trọng tâm). Đánh giá tổng kết mới nhất của Savills cho thấy thị phần văn phòng và căn hộ để bán ở địa bàn Thủ đô đang cải thiện rõ rệt.

Trái lại, sức khỏe của phân khúc căn hộ dịch vụ, trung tâm thương mại, khách sạn lẫn một phần sản phẩm biệt thự đang gặp vấn đề về giá, tỷ lệ lấp đầy, trong khi các sản phẩm dự án sắp ra mắt thị trường đang cận kề trong năm 2016.

Cải thiện rõ rệt

Dẫn ra một dự án mới gia nhập thị trường (cung cấp khoảng 40.000 m2), Savills thống kê nguồn cung văn phòng tại Hà Nội tăng 5,5% theo quý và 8,7% theo năm. Trong ngắn hạn (năm 2016), 9 dự án mới sẽ tiếp tục gia nhập thị trường, bổ sung khoảng 127.000m2 vào phân khúc này.

So sánh với quý IV/2015, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy trung bình tại tất cả các hạng văn phòng đều tăng. Chi tiết, giá thuê hạng A tăng 0,2% theo quý; Hạng B và Hạng C tăng lần lượt 1,8% và 2,1% theo quý. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của cả ba hạng đều ghi nhận tăng (từ 0,1 đến 0,6 điểm %).

Sự gia tăng của giá thuê và tỷ lệ lấp đầy trung bình dẫn đến hoạt động của văn phòng dịch vụ hạng A tại khu trung tâm được cải thiện so với quý IV/2015. Trong khi đó, tại khu vực ngoài trung tâm, hoạt động vẫn ở mức ổn định.

Chiều tịnh tiến tăng trưởng về khối lượng giao dịch cũng được thống kê ở phân đoạn căn hộ để bán. Đơn vị tư vấn ngoại chỉ rõ, tổng nguồn cung sơ cấp căn hộ khoảng 16.270 căn – tăng 1% theo quý và 26% theo năm.

Cụ thể, 17 dự án đang bán và 8 dự án mới, cung cấp thêm 6.620 căn, giảm 18% theo quý. Đáng chú ý, đã có hơn 5.600 căn được bán, giảm 13% theo quý nhưng không đổi theo năm. Ở chiều ngược lại, tỷ lệ hấp thụ đạt 34%, giảm 6 điểm phần trăm theo quý.

Về địa bàn, Từ Liêm tiếp tục giữ ngôi vị có tốc độ bán hàng tốt nhất với 24% thị phần. Hạng B vẫn dẫn đầu thị trường về số lượng căn bán được với hơn 66% thị phần.

Ở dòng sản phẩm biệt thự – liền kề, giao dịch bán chủ yếu là nhà liền kề (76% giao dịch bán). Theo số liệu của Savills, tổng nguồn cung của phân khúc Biệt thự/Nhà liền kề đạt 31.712 căn (1.662 căn trên thị trường sơ cấp và 30.050 trên thị trường thứ cấp) từ 124 dự án, tăng 1,9% theo quý và 5,6% theo năm.

Hà Đông vẫn là quận dẫn đầu nguồn cung với 27% thị phần. Trong khi giá thứ cấp trung bình của biệt thự giảm 0,8% theo quý và 2,5% theo năm; giá thứ cấp trung bình của nhà liền kề tăng 1,3% theo quý và 2,9% theo năm.

Hoạt động thị trường văn phòng tại Hà Nội cải thiện rõ rệt.
Hoạt động thị trường văn phòng tại Hà Nội cải thiện rõ rệt.

Và chiều ngược lại

Thông qua những số liệu, chỉ báo thống kê của tư vấn Savills, có thể nhận ra “sắc xám” đang bao phủ hai phân khúc Trung tâm thương mại và căn hộ dịch vụ tại thị trường địa ốc Hà Nội.

Điển hình, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của Trung tâm thương mại ghi nhận sụt giảm trong QI/2016. Trước hết về bối cảnh nguồn cung, tổng cung mặt bằng bán lẻ đạt khoảng 1,1 triệu m2 (tăng 22% so với cùng kỳ năm trước).

Savills nêu rõ, giá thuê bình quân giảm 1,6% theo quý nhưng tăng 4,9% theo năm. Trung tâm thương mại giảm 3,1% theo quý, trong khi cả khối đế bán lẻ và trung tâm bách hóa đều tăng lần lượt là 3,2% và 4,2%.

Đồng thời, tỷ lệ lấp đầy bình quân ổn định theo quý và tăng 4,8 điểm phần trăm theo năm. Trong đó, tỷ lệ lấp đầy của khối đế bán lẻ tăng 3 điểm phần trăm theo quý; liền sau là trung tâm bách hóa ở mức 1,4 điểm % theo quý. Tuy nhiên, trung tâm thương mại lại ghi nhận giảm 1,1 điểm % theo quý.

Liên quan tới ngành hàng thuê mặt bằng, theo khảo sát của Savills, tiến hành trên 14 trung tâm thương mại và trung tâm bách hóa tại Hà Nội, diện tích trung bình của ngành thời trang chiếm 47% tổng diện tích, tiếp đến là ngành thực phẩm và nước giải khát với 27%.Tình cảnh sụt giảm về tỷ lệ lấp đầy lẫn giá phòng bình quân cũng được xác định tại dòng sản phẩm căn hộ dịch vụ.

Theo Savills, nguồn cung căn hộ dạng này đạt khoảng 3.708 căn, tăng 0,4% theo quý và 4% theo năm. Công suất giảm 3 điểm % theo quý nhưng tăng 4 điểm phần trăm theo năm. Giá phòng bình quân giảm 0,1% theo quý, nhưng tăng 0,1% theo năm. Trong quý 1/2016, tất cả các hạng đều ghi nhận số lượng căn hộ cho thuê thêm đạt mức âm – Savills nhận định.

Về nguồn cầu, Savills dẫn số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài, tổng vốn giải ngân FDI đạt 1,5 tỷ USD trong hai tháng đầu năm 2016, tăng 15,4% so với cùng kỳ năm trước, và đánh giá: “Nguồn cầu từ khách thuê Châu Á tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, tỷ lệ thuận với vốn FDI từ các nước này.”.

Đặc biệt, hoạt động thị trường khách sạn cũng kém sôi động trong quý I vừa qua. Savills đưa số liệu: nguồn cung tăng 1,3% theo quý và 7% theo năm do một khách sạn 4 sao mới được chính thức xếp hạng. Từ đây, tỷ lệ lấp đầy trung bình và giá phòng bình quân theo quý đều được đánh giá “giảm theo quý nhưng tăng theo năm”.

Tư vấn ngoại Savills dự báo, từ quý II, 34 dự án tương lai dự kiến sẽ gia nhập thị trường; 16 dự án tương lai dự kiến cung cấp khoảng 4.700 phòng; những dự án còn lại hiện chưa có quy mô chính thức. Riêng trong năm 2016, hai dự án dự kiến sẽ gia nhập thị trường, cung cấp khoảng 215 phòng.

(Theo Thời Báo Kinh Doanh)