Thông tư 36 nên được áp dụng cho từng trường hợp cụ thể

Nhiều chuyên gia kinh tế, tài chính đều có chung nhận định, Ngân hàng nhà nước cần phải có sự phân chia hệ số và hạn mức vay cụ thể cho từng phân khúc bất động sản (BĐS) khi quyết định áp dụng Thông tư 36 vào hoạt động tín dụng của thị trường hiện tại.

Tổng giám đốc JLL Việt Nam, ông Stephen Wyatt cho rằng, việc chính phủ đã ban hành dự thảo sửa đổi thông tư 36 và khi thông tư này được đưa vào áp dụng thì chắc chắn sẽ có những ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Cụ thể, lượng tiền cho vay tăng từ 18 – 20% trong năm 2015, nghĩa là thông tư này được đưa ra như biện pháp giúp kiểm soát và giảm bớt việc cho vay. Về mặt lí thuyết, thông tư được đưa ra là hợp lí vì hiện tại lượng tín dụng đưa vào thị trường đã tăng lên rất nhiều, tất yếu cần phải có sự điều chỉnh cho phù hợp. Tuy nhiên Wyatt cho rằng, thay vì áp dụng đồng thời trên mọi đối tượng, chính phủ nên xem xét và áp dụng thông tư này cho từng trường hợp cụ thể. Thông tư 36 được đưa ra có mục đích chính là cố gắng giảm thiểu rủi ro cho thị trường BĐS cũng như các nhà đầu tư có nguy cơ mất kiểm soát trong các khoản nợ. Vì vậy, nên dựa vào tình hình của từng cá nhân, doanh nghiệp và nhà đầu tư cụ thể để áp dụng thông tư 36 theo cách phù hợp nhất.

thông tư 36
Thông tư 36 sẽ ảnh hưởng như thế nào đến các doanh nghiệp BĐS vẫn đang được dư luận quan tâm. Trong ảnh là một dự án BĐS được giới thiệu tại Tp.HCM. Ảnh: Phương Uyên

Nếu xem xét tình hình ở nhiều quốc gia có quy trình phát triển tương tự trên thế giới, ví dụ như đối với những nhà đầu tư hiện đang có khoản nợ rất lớn cũng như có tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao, thì có thể xem xét giảm mức cho vay. Ngược lại đối với các nhà đầu tư đang hoạt động hiệu quả, thì nên tạo điều kiện giúp họ được tiếp tục vay. 

“Chúng tôi nghĩ rằng sẽ tốt hơn nếu Thông tư 36 được áp dụng linh hoạt với từng trường hợp cụ thể thay vì áp dụng chung cho toàn bộ các đối tượng. Thực tế, thị trường BĐS mới bắt đầu phục hồi từ khoảng giữa năm 2014 và có sự tăng trưởng đáng kể trong năm 2015. Tức là thị trường vẫn đang trong giai đoạn đầu của sự phục hồi sau khó khăn kéo dài nhiều năm, vì thế sẽ là hơi sớm để bắt đầu đưa ra các biện pháp làm “hạ nhiệt” thị trường. Lấy ví dụ tại Singapore hay ngay cả Hồng Kong khi thị trường đã phát triển quá 'nóng', thì chính phủ và ngân hàng nhà nước mới bắt đầu đưa ra các biện pháp để giúp “hạ nhiệt” thị trường. Thị trường Việt Nam hiện tại vẫn chưa đến mức cần phải hạ nhiệt đồng bộ. Theo chúng tôi, giai đoạn này thị trường cần duy trì sự tăng trưởng ổn định và bền vững hơn là sự thay đổi quá đột ngột dẫn đến tình trạng bong bóng như trước đây”, ông Wyatt chia sẻ. 

Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho rằng, nhà nước vẫn nên giữ lại mức trần và tỷ lệ rủi ro cũ là 60% và 150% đối với cho vay của phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá dưới 1 tỷ đồng. Hiện sự điều chỉnh chỉ nên áp dụng đối với phân khúc trung - cao cấp và hạng sang. Nên định hệ suất rủi ro phù hợp với từng phân khúc giá cụ thể, có như vậy nhà nước mới khuyến khích doanh nghiệp đi vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của thị trường hiện tại như nhà ở xã hội và nhà giá rẻ được. 

Ở góc độ tài chính, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu lại cho rằng, thông tư 36 sẽ phần nào giúp cán cân cung – cầu của thị trường hài hòa hơn. Từ năm 2015 thị trường đã có dấu hiệu lệch pha khi mà số dự án nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ đáp ứng cho nhu cầu mua thực của đại bộ phận khách hàng ngày càng ít đi thay vào đó là sự hình thành và phát triển hàng loạt dự án cao cấp, vượt trên sức mua và khả năng tiêu thụ thực của thị trường. Việc ngân hàng điều chỉnh lại các tỷ lệ rủi ro và hệ số cho vay tuy ít nhiều gây bất lợi cho người đi vay, cho ngân hàng và các nhà đầu tư BĐS, nhưng nói chung lại có lợi cho nền kinh tế, đặc biệt làm lành mạnh hóa thị trường trong thời điểm này. Sự điều chỉnh này sẽ chấn chỉnh các chủ đầu tư cũng như giới đầu tư, đầu cơ căn hộ cao cấp, định hướng phát triển vào nhu cầu thực của thị trường là những dự án ở phân khúc dành cho người thu nhập thấp, trung bình hay người nghèo.

Mặt khác, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chắc chắn có những lý do và mục đích để điều chỉnh các giới hạn, tỷ lệ liên quan đến việc cho vay đối với BĐS. Trong khi thị trường BĐS tuy đã phục hồi nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều yếu tố thiếu bền vững, cung – cầu vẫn chưa thực sự gặp nhau. Như vậy, sự can thiệp từ các chính sách tín dụng là điều cần thiết và hợp lý để đưa thị trường BĐS phát triển bền vững, góp phần phát triển kinh tế nói chung, đặc biệt là trong bối cảnh hội nhập ngày càng sâu rộng như hiện nay. 

Trước tác động của Thông tư 36, các chuyên gia đều đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư cũng như cá nhân đang có ý định mua nhà đất là cần phải nhận thức rõ về khả năng tài chính của mình và phải chắc chắn chi trả được cho các khoản vay, không nên vội vàng đánh cược rằng thị trường sẽ cải thiện, tăng trưởng liên tục. “Bài học trong quá khứ cho thấy, chu kỳ BĐS tại Việt Nam ngắn hơn tại các thị trường có sự phát triển bền vững khác. Cụ thể, chu kỳ này có thể là 2, 3, 4 hoặc 5 năm nhưng nhà đầu tư cần phải thận trọng khi quyết định vay để đầu tư, tìm hiểu các điều kiện thị trường cẩn thận, nghiên cứu và thật sự hiểu rõ thị trường trước khi đưa ra bất kì quyết định đầu tư nào.” - Stephen Wyatt phân tích.
Phương Uyên
(Theo Nhịp sống thời đại)