Những nét trầm của địa ốc Hà Nội

Gần hết quý I/2016, các số liệu báo cáo tích cực về vận động, thanh khoản thị trường địa ốc Hà Nội đã được tung ra. Theo đó, các số liệu đều ghi nhận sự tăng trưởng về tốc độ và chất lượng giao dịch (tính tới tháng 1 vừa qua) ở phân khúc nhà ở trung cấp, cao cấp. Tuy nhiên, theo giới trung gian, môi giới tình hình có vẻ bi quan hơn.

Những dự án với tên tuổi nổi đình đám thời điểm trước như HDMonCity, EcoGreenCity, Ecolife Capitol hay cũ hơn như 283 Khương Trung hiện đã không còn sức hấp dẫn “khó chối từ” mặc cho tốc độ, tần suất quảng cáo PR cho dự án vẫn dày đặc.

Nếu các buổi giới thiệu, công bố hợp tác đầu tư và phát triển giữa các bên (chủ đầu tư, nhà phân phối, đơn vị quản lý lẫn ngân hàng) náo nhiệt bao nhiêu thì thị trường người mua (chiếm tỷ lệ vượt trội so với nhà đầu tư chuyên nghiệp) lại "im lặng" đáng sợ bấy nhiêu và đang bao trùm phần lớn thời gian tháng 2 – tháng 3.

Khách chủ yếu…tham khảo

Đơn cử một dự án chung cư ở khu Mỹ Đình, quy mô gồm cả hạng mục chung cư lẫn biệt thự liền kề mà ông Hoàng Minh (phụ trách một văn phòng nhà đất ở quận Cầu Giấy) diễn giải về nét trầm góc của thị trường.

Dự án này được một nhà băng có tiếng tài trợ kiêm bảo lãnh tín dụng cho người mua nhà (đáp ứng Luật Kinh doanh BĐS 2014). Chủ đầu tư cũng được đánh giá là mạnh vốn, giàu tham vọng và cũng từng khẳng định thương hiệu bước đầu tại một số dự án thương mại quy mô vào hàng “khủng” ở Quảng Ninh, Hà Nam…

Sau hai đợt chào bán đầu tiên, những suất ngoại giao với giá tầm 28 triệu đồng/m2 (dự án tại Mỹ Đình) đã thu hút đông đảo quan tâm của dư luận thị trường.

“Chưa rõ có phải do chủ đầu tư tự PR cho dự án về số lượng giao dịch thành công (đặt cọc, giữ suất hoặc vào hợp đồng) hay không nhưng mới đây, doanh nghiệp đã công bố tăng giá lên 34-35 triệu đồng/m2, và gần như… không ai hỏi” – ông Minh bày tỏ lo ngại.

Theo nhà môi giới này, rất có thể do thời điểm đầu năm khách hàng vẫn còn đang mải mê lễ hội, nên chưa có sự tập trung cao độ vào thị trường; tuy nhiên cũng không loại trừ khả năng, giá trị căn hộ bị “đẩy” lên tới 7-8 giá (triệu) mỗi mét vuông, lại trùng với thời điểm những đồn đoán về tín dụng cho BĐS bị siết lại khiến nhiều khách hàng không chủ động tài chính 'chùn bước'.

Không chỉ ở phân khúc cao cấp, tại các dự án thường thường bậc trung như 283 Khương Trung hay Ecolife Capitol cũng đang hiển hiện trạng thái “đói giao dịch”.

Dự án 283 Khương Trung (Videc Tower) thực chất đã có mặt trên thị trường từ năm 2015 và ghi nhận lượng giao dịch tích cực khi công bố. Tuy nhiên, một số môi giới bán hàng cho dự án này đánh giá, các chiến dịch PR (bao gồm cả rải tờ rơi quảng cáo lẫn trên chợ trực tuyến) từ đầu năm 2016 tới nay vẫn chưa được khách hàng 'đáp trả' tương xứng.

'Chủ yếu khách chỉ dừng ở việc tham khảo về giá thành qua từng đợt mở bán, các suất ngoại giao giá 'mềm' (so với đơn giá cùng thời điểm). Còn gần như thời gian gần đây không phát sinh giao dịch thực tế'.

Bất Động Sản Hà Nội
Không ít dự BĐS Hà Nội một thời đình đám đã không còn sức hấp dẫn “khó chối từ”

Những thước đo giá trị

Thời gian gần đây, công cụ hỗ trợ đắc lực cho khách mua nhà (nhất là với căn hộ dự án chung cư thương mại) chính là những thông báo về tình trạng tài chính cũng như chấp hành nghĩa vụ thuế của doanh nghiệp làm chủ đầu tư.

Nếu doanh nghiệp nào bị 'bêu tên' trong danh sách các đơn vị nợ đọng tiền thuế, tiền thuê đất với cơ quan chức năng, thì thanh khoản dự án của doanh nghiệp đó chắc chắn sẽ bị chững lại.

Đơn cử một trường hợp: Tháng 2/2016, khi Handico 68 bất chợt xuất hiện trong danh sách bị Cục Thuế Hà Nội cưỡng chế bằng biện pháp vô hiệu hóa đơn. Trước đó, hồi giữa năm 2015, Handico 68 (chủ đầu tư dự án 304 Hồ Tùng Mậu) ra công bố về vai trò 'nhà tài trợ vốn' của ngân hàng HDBank. Sau “tin dữ” về hóa đơn được tung ra, nhóm khách hàng mua nhà tại dự án 304 Hồ Tùng Mậu lập tức được “trấn an” về chấp hành nghĩa vụ thuế của Handico 68. Hiện tại dự án đang trong giai đoạn tăng tốc về đích (dự kiến trong năm sẽ bàn giao cho khách hàng).

'Sự việc sau đó có vẻ đã được Handico 68 giải quyết nhờ vai trò đắc lực của ngân hàng. Nhưng với các cá nhân khách hàng đang lên kế hoạch mua lại các suất căn hộ được chào bán ở dự án này, cả hưng phấn và quyết tâm đều đã không còn' – nhà đầu tư tên Thu Hà ( quận Nam Từ Liêm) đúc kết bằng kinh nghiệm và thực tế diễn biến tâm lý người mua.

Một điển hình khác cũng liên quan tới tính chuẩn chỉ của dự án nhà ở thương mại. Đó là tại dự án Diamond Blue (69 Triều Khúc, quận Thanh Xuân), mới đây khi trang Thời báo Kinh doanh bóc tách một loạt dấu hiệu sai phạm, bất chấp chỉ đạo của cơ quan chức năng diễn ra ở dự án này, đã chứng kiến những phản hồi “lo ngại” từ nhiều khách hàng đã và đang “nuôi” kế hoạch giao dịch tại dự án do Liên danh Traco - CCI làm chủ đầu tư.

Thậm chí, trên một số diễn đàn mở về nhà đất, dự án này hiện đang trở thành tâm điểm của những người thạo luật và “thuộc nằm lòng” các chiêu trò bán hàng của dân môi giới.

Đơn cử bình luận của một khách hàng: Dự án thi công và bán hàng kiểu này thì nguy hiểm quá. Ai đã trót giao dịch căn hộ với các hồ sơ, giấy tờ “lỏng lẻo” về điều khoản cũng như trách nhiệm của pháp nhân bán hàng, thì chắc chắn có nguy cơ “mất cả chì lẫn chài”.

Trước khi mua nhà ở dự án nào đó, tốt nhất khách hàng nên tham khảo cả giới luật sư lẫn cơ quan chức năng về tài lực – quá khứ của các bên tham gia trực tiếp vào dự án… – nickname canthanmuanha2010 bày tỏ bức xúc.
(Theo Thời báo kinh doanh)