Những biến chuyển 'ngầm' trong giới đầu tư bất động sản

Sau khi có một số thay đổi, bổ sung trong nội dung Thông tư 36 của ngân hàng nhà nước cộng hưởng với 'cú sốc' mang tên 'thả nổi' lãi suất vay ưu đãi sau ngày 1/6 của gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, một số nhà đầu tư đã có phản ứng rất nhanh khi e ngại rủi ro vốn rót vào dự án.

Điều đó thể hiện phần nào qua động thái “rủ” nhau rút vốn, hoặc bán tháo các BĐS thuộc dự án nhà ở thương mại được hưởng ưu đãi tín dụng từ gói 30.000 tỷ đồng của giới kinh doanh thứ cấp nhà đất.

Khoảng vài tháng trở lại đây, các suất căn hộ dự án được mời chào dưới dạng 'suất được hưởng ưu đãi vay từ gói 30.000 tỷ đồng' nếu có cũng chỉ xuất hiện nhỏ giọt trên chợ nhà đất. Trong đó, gần như những người rao tin cần sang tay, chuyển nhượng đều khẳng định, sản phẩm mình rao bán thuộc 'số ít' các dự án cuối cùng được ưu đãi vay mua nhà từ gói hỗ trợ.

Hết thời 'cành cao'

Ngay sau khi Ngân hàng nhà nước có thông tin cảnh báo về những hợp đồng dạng 'mập mờ', khiến khách vay gói 30.000 tỷ hiểu nhầm về thời hạn cũng như lãi suất ưu đãi vay liên quan tới sản phẩm giao dịch từ sau thời điểm 1/6, các nội dung quảng bá sử dụng 'từ khóa' 30.000 tỷ đồng vẫn tiếp tục xuất hiện nhằm hút khách.

Lấy ví dụ một trường hợp điển hình, trên một trang rao vặt BĐS, một tin đăng của người dùng (SĐT 0906.228.xxx) vào ngày 14/3 có nội dung: Nhanh tay sở hữu những căn hộ cuối cùng được vay gói 30.000 tỷ tại chung cư Gemek Tower. Hỗ trợ vay tối đa gói 30.000 tỷ cho khách hàng. Các ngân hàng SHB, BIDV, Tiền Phong bank và Vietcombank giải ngân song song 80%...

Một nhà đầu tư tên Nguyễn Đăng, cho biết trước đây, vào cuối quý IV/2015 cho tới tháng 2 vừa qua, những sản phẩm BĐS được khoác áo 'hưởng gói 30.000 tỷ đồng' luôn luôn là mục tiêu săn đón chính của khách hàng cần nhà. Nhưng nay, trạng thái tâm lý của khách hàng đã quay ngoắt 180 độ.

“Đặc biệt, với những người đang chuẩn bị xuống tiền vào hợp đồng mua bán, phần lớn trong số này đều 'khựng' lại và không ngớt hỏi ý kiến luật sư, chuyên gia ngân hàng tín dụng hòng tránh tình thế... việt vị (liên quan tới trả lãi vay thương mại sau ngày 1/6)” – nhà đầu tư Nguyễn Đăng tiết lộ.

Cũng theo ông Đăng - người có thâm niên hơn 10 năm tại thị trường BĐS Hà Nội, làn sóng 'tháo chạy' cũng đang diễn ra mạnh mẽ trong từng ngõ ngách của giới đầu cơ lướt sóng.

Dẫn chứng: Phần đa cá nhân nhà đầu tư nhỏ lẻ, 'tay ngang' (chủ yếu dân văn phòng công sở) người nào cũng tìm cách chuyển nhượng nhanh chóng các suất căn hộ từng 'không thèm bán' vì thuộc dòng sản phẩm 'không quý nhưng hiếm'.

“Tôi có trong tay cùng lúc 4 căn hộ ở 4 dự án khác nhau đều thuộc diện được vay gói 30.000 tỷ đồng nhưng giờ đang 'chết dở' vì tâm lý thị trường bỗng nhiên rất cảnh giác với loại sản phẩm này. Giờ chỉ còn biết chờ cơ quan quản lý nhanh chóng có chính sách 'gỡ khó' thì mới hi vọng không bị 'ngâm vốn' trong đống BĐS chưa hình thành này" – một nhà đầu tư tên Hà ở khu vực Cầu Giấy than thở.

đầu tư Bất Động Sản
Giới đầu tư BĐS sành sỏi cho rằng, dù có thương hiệu mạnh
 mà không đủ năng lực tài chính thì ngay cả dự án cao cấp cũng ẩn chứa rủi ro

Săn dự án nào?

Trên thị trường, giới kinh doanh đầu tư (lướt sóng hoặc chuyên nghiệp) thường được phân làm 2 'đẳng cấp' khác nhau, phụ thuộc vào khả năng chủ động tài chính. Với những người ít tiền và không quá ham hố kiếm lợi 'khủng' từ sang nhượng BĐS, việc có trong tay các suất chung cư giá rẻ, được ưu đãi vay được xem là 'kim chỉ nam' thời gian trước. Còn hiện tại, nhiều 'đại gia' không ngần ngại săn đuổi các dự án trong trung tâm, giá dao động từ 24-30 triệu đồng/m2 để … yên tâm về khoản tài chính bỏ ra.

Vô hình chung, những dự án mới 'tái khởi động' gần đây, hoặc công bố triển khai trong nội đô nhanh chóng phát huy tối đa giá trị. Theo đó, ở các trục đường như Lê Văn Lương, Phùng Chí Kiên, Trung Kính, Hoàng Quốc Việt, Hồ Tùng Mậu hay Lê Đức Thọ… không ít dự án thương mại đã 'nóng' nay lại càng 'nóng' hơn.

Khi tìm hiểu một nhóm nhà đầu tư góp được khoản 'quỹ chung' lên tới gần 30 tỷ đồng, PV được biết kế hoạch ngay trong tháng 3 của nhóm này được xây dựng theo hướng: 'Gom' càng nhiều căn hộ dự án ở trung tâm càng tốt.

Theo đó, tiêu chí mà nhóm này đặt ra, theo ông Hoàng Minh (trưởng nhóm) bao gồm: vị trí sản phẩm tại các dự án nằm ở các quận đã đầy đủ hoàn thiện mọi vấn đề về hạ tầng kỹ thuật-xã hội, dự án ít nhất đã hoàn thành móng hầm (đủ điều kiện mở bán), có sự bảo lãnh từ ngân hàng với thông tin công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, sản phẩm phải thuộc hàng 'hoa hậu' (tầng đẹp, hướng phong thủy dễ 'bán').

Thậm chí, ngay cả những địa bàn mới nâng cấp hạ tầng như Đại Mỗ (Từ Liêm), nhóm đầu tư sẵn sàng giao dịch 'chớp nhoáng' nếu chủ đầu tư đảm bảo được khả năng tài chính lẫn thương hiệu.

“Chúng tôi rất coi trọng vấn đề tài chính của chủ đầu tư. Cho dù có thương hiệu mà không đủ khả năng trường vốn, thì dự án cao cấp cũng chỉ là mang danh hão mà thôi. Trong nhóm chúng tôi có thành viên là một chuyên gia tài chính ngân hàng nên mọi người rất yên tâm về 'sức khỏe' của một dự án trước khi xuống tiền đầu tư” – nhà đầu tư tên Phạm Thị Quý tâm đắc cho biết.

(Theo Thời báo kinh doanh)