Chung cư mini vẫn ổn hơn chung cư thương mại?

Trước và ngay cả sau khi các quyết định, chính sách mới mang tính “bản lề” cho thị trường địa ốc và ngành xây dựng – bất động sản (BĐS) chính thức có hiệu lực (kể từ 1/7/2015), chung cư mini (CCMN) vẫn tiếp tục duy trì mạch sống riêng biệt.

Trong Nghị định 71 năm 2010 của Chính phủ, Thông tư 16, Quyết định 13 (của Tp. Hà Nội) có đề cập các nội dung về CCMN, trong đó vạch ra cung đường pháp lý của loại nhà ở này. Cơ bản, công trình sẽ được cấp sổ đỏ nếu đảm bảo đủ bộ tiêu chí: nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có quy mô từ 2 tầng trở lên. Mỗi tầng có từ 2 căn hộ, các căn hộ được thiết kế, xây dựng khép kín (gồm phòng ở, bếp, nhà vệ sinh với diện tích sàn xây dựng tối thiểu là 30 m2 và đáp ứng được các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 Luật Nhà ở).

Vàng – thau lẫn lộn

Ngoài ra, Thông tư cũng nêu rõ, mỗi căn hộ CCMN phải được xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng, đảm bảo quy chuẩn xây dựng theo quy hoạch 1/500 hoặc quy hoạch xây dựng đô thị tại địa bàn. Chủ đầu tư CCMN (cá nhân hoặc doanh nghiệp) có trách nhiệm thay mặt các hộ gia đình, cá nhân mua căn hộ CCMN làm thủ tục cấp chứng nhận quyền sở hữu các căn hộ. Tương ứng, nếu chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp xây dựng không phép, hoặc xây sai với nội dung giấy phép thì công trình nhà ở đó sẽ không được cấp sổ đỏ cho các căn hộ thành phẩm.

Thực tế, phải trực tiếp tham gia vào thị trường sản phẩm mini này mới hiểu cơ sở pháp lý chỉ là phần cứng. Còn doanh nghiệp hoặc cá nhân chủ đầu tư có vận dụng luật, chấp hành luật định theo hướng đảm bảo quyền lợi sở hữu hợp pháp cho người mua hay không mới là điều đáng bàn.

Có thể nói, số lượng công trình CCMN mọc lên thời gian qua đang gia tăng đáng kể. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có một thống kê chính thống nào từ cơ quan chức năng cũng như đơn vị tư vấn, sản phẩm đặc thù này chủ yếu tìm đến khách hàng thông qua các kênh quảng cáo trực tuyến, chợ môi giới địa ốc một cách tự phát.

Trong đó, như một xu hướng, những vùng địa bàn trung tâm hiện đã chen chúc nhiều công trình CCMN để giải cơn khát 'nhà ở nội thị, giá mềm, tiến độ nhanh chóng của những người có nhu cầu.

Với các quận ở khu trung tâm như Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy, hay cách Hồ Gươm chừng 10km như Trung Văn, Trần Bình… đều xuất hiện CCMN với đủ loại diện tích và giá bán. Điểm chung dễ thấy, về nghĩa vụ thực hiện cấp sổ cho căn hộ đã giao dịch, hầu hết các CCMN vẫn chỉ thực hiện ở dạng thỏa thuận cho khách giữ lại vài chục triệu đồng cho tới khi được nhận sổ.

Khi người viết đặt vấn đề cần mua căn CCMN diện tích 70m2 tại Tôn Đức Thắng, thì Đ. (sđt 0902.11.xxx) trả lời: Hiện, chỉ còn lại 2 căn ở tầng 1,2 nhưng vẫn chưa có ai dọn vào ở (?). Nếu ưng ý thì anh phải đặt cọc từ 50-100 triệu đồng, khoản còn lại sẽ thanh toán nốt sau khoảng 10 ngày khi nhận nhà.

Tại khu vực Khương Hạ (quận Thanh Xuân) cũng còn hơn 10 căn CCMN diện tích dưới 60m2. Khi thắc mắc về chứng nhận sở hữu căn hộ, thì nhân viên môi giới giải thích: Bên em (tức chủ đầu tư, theo giới thiệu của nhân vật) cho người mua được giữ lại 1% tổng giá trị hợp đồng (giá từ 1,24 - 1,38 tỷ đồng/căn) tới khi làm được sổ. Tuy nhiên chủ đầu tư sẽ không nêu thời hạn cấp sổ cụ thể trong thỏa thuận (trong hợp đồng mua bán công chứng), vì cơ chế chung hiện tại vẫn là… đang chờ sổ”.

Chung cư mini vẫn ổn hơn chung cư thương mại?
CCMN vẫn đang “sống” ổn trong khi chung cư thương mại vẫn bộn bề mối lo?!

Thượng đế có bị dắt mũi?

Khi PV liên lạc theo thông tin quảng bá trên website bancanho..., thì M. (Sđt 0984.603.xxx) tự giới thiệu là người khá chuyên nghiệp về sản phẩm CCMN tọa lạc tại ngõ 66 Hồ Tùng Mậu (quận Cầu Giấy).

Cụ thể, theo giới thiệu của M, đây là CCMN “cao cấp” cao 8 tầng(!) với tầng 1 để xe, các tầng còn lại là các căn hộ có diện tích từ 31 – 39,8m2. Đáng chú ý, cá nhân này “nổ”: Căn hộ có sổ đỏ chính chủ, giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán ký trực tiếp với chủ đầu tư, tách sổ theo Nghị định 71; thanh toán xong nhận nhà ở ngay và… thậm chí còn được hỗ trợ cho vay trực tiếp từ chủ đầu tư.

Tỏ ra ngạc nhiên trước khẳng định “đã có khách dọn về ở và được cấp sổ hồng căn hộ”, PV đề nghị được cung cấp các tài liệu chứng minh. Rất mau mắn, M. đã chuyển lại ảnh chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng của thửa đất số 43-5, diện tích 31,4m2.

Theo sơ đồ thửa đất này, trên mặt sàn tổng ghi nhận 5 thửa (có các diện tích lần lượt “khớp” với các căn hộ mà công trình CCMN này rao bán). Tuy nhiên, giấy tờ được cấp ngày 29/1/2016 cho BĐS diện tích 31,4m2 này không chỉ do một cá nhân duy nhất đứng tên mà thay vào đó là 'cùng sử dụng đất' chung với… 7 cá nhân khác!

Một thông tin còn gây 'giật mình' hơn, là những gì do môi giới tên Q (sđt 0986.506.xxx, trên website chungcuhanoi...) mô tả về sức nóng của các căn hộ CCMN diện tích dưới 30m2 ở Hà Nội.

Q. tiết lộ, CCMN tại ngõ 62 Trần Bình (nằm gần bệnh viện 198) hiện vẫn còn loại căn hộ diện tích 27m2 (thiết kế 1 phòng ngủ, 1 phòng khách). “Giá mỗi căn hộ khoảng 570 triệu đồng. Những căn nhỏ loại này bán rất đắt khách vì phù hợp với tài chính của nhiều người. Bên em hiện giờ chỉ còn 4 căn vừa hoàn thiện ở đây. Nếu anh đồng ý thì anh nên thu xếp xem sớm”, Q. hồ hởi.

Vấn đề đáng lưu tâm là người mua sẽ không được giữ lại tiền để chờ sổ hồng căn hộ. Bởi lẽ, “Các căn hộ đều chưa có sổ mà hiện mới chỉ có hợp đồng mua bán công chứng cho loại căn hộ 27m2. Chỉ những căn lớn hơn thì người mua mới được giữ lại một phần giá trị căn hộ. Nếu muốn chuyển nhượng lại căn hộ loại này, anh và khách hàng mới chỉ cần gặp chủ đầu tư để làm thủ tục là xong”.

(Theo Thời báo kinh doanh)