Mua nhà thương mại làm NOXH: Không khả thi nhưng vẫn cố làm. Nghị định mới về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NOXH) cho phép các doanh nghiệp mua nhà ở thương mại để làm NOXH nhằm mục đích tạo ra nhiều nguồn cung hơn cho loại hình nhà ở này. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, chính sách này sẽ không khả thi và không đi vào cuộc sống và còn tạo cơ chế “xin-cho” đối với doanh nghiệp.

Tiền lệ thất bại

Theo Chiến lược nhà ở Quốc gia, đến năm 2020, cả nước cần khoảng 1 triệu căn hộ NOXH dành cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, nguồn cung NOXH hiện nay chỉ đáp ứng được khoảng 10.000 căn/năm. Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp phát triển NOXH, như: Miễn tiền sử dụng đất, miễn thuế; được vốn vay với lãi suất ưu đãi... nhưng cũng không hấp dẫn các doanh nghiệp làm loại hình nhà ở này. Nguyên nhân là lãi ít và các thủ tục triển khai dự án vẫn còn rườm rà, không khác gì làm nhà ở thương mại. Vì thế, đa số các đơn vị tham gia xây dựng NOXH là các doanh nghiệp Nhà nước để phục vụ cho nhiệm vụ chính trị. Có không ít doanh nghiệp tư nhân khi tham gia kinh doanh loại hình nhà ở này đã thất bại tại nhiều địa phương.

chuyển đổi sang NOXH
Nhiều dự án nhà ở cao cấp đang “ế” hàng có khả năng
 được chuyển đổi sang NOXH vào thời gian tới? Ảnh: Như Ý.

Trong bối cảnh nhu cầu về NOXH rất lớn hiện nay, nhất là tại các đo thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Nghị định 100 về Phát triển và Quản lý NOXH đã cho phép các doanh nghiệp mua lại dự án nhà ở thương mại làm NOXH để tăng nguồn cung cho NOXH. Tuy nhiên, trong nghị định này vẫn chưa chỉ rõ loại dự án nào sẽ được mua và mua với mức giá bao nhiêu; Nhà nước sẽ ứng tiền từ đâu để bù cho khoản chi phí đầu tư, phát sinh của chủ đầu tư?

Trao đổi với phóng viên, một lãnh đạo của Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, Bộ đang lấy ý kiến các cơ quan chức năng có liên quan để ban hành thông tư hướng dẫn cụ thể.

Lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, nếu Bộ Xây dựng “bật đèn xanh” cho các chủ đầu tư dự án BĐS cao cấp đang “ế hàng” thì sẽ tạo ra tiền lệ xấu để các doanh nghiệp ồ ạt đầu tư BĐS. Nếu không may thực hiện dự án BĐS cao cấp thất bại, chủ đầu tư hoàn toàn có thể yên tâm vì đã có Nhà nước đứng ra “giải quyết” bằng cách mua lại và chuyển sang NOXH.

Câu chuyện mua lại dự án thương mại làm NOXH không mới bởi trước đây, chính Bộ Xây dựng đã từng đề xuất mua lại dự án nhà ở thương mại làm nhà tái định cư (TĐC). Sau khi đưa vào nghị định và áp dụng trên thực tế, đến nay, vẫn chưa có một dự án nhà ở thương mại nào được mua làm nhà TĐC. Nhà TĐC hay NOXH đều có chung tiêu chí là giá cả phải phù hợp với người thu nhập thấp (dưới 15 triệu đồng/m2 và căn hộ có diện tích nhỏ dưới 70m2). Tuy nhiên, những dự án đáp ứng đủ các tiêu chí trên không cần Nhà nước mua bởi chủ đầu tư đã bán hết cho khách hàng từ lâu.

Chính một Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội đã phải thốt lên rằng, việc mua nhà thương mại làm nhà TĐC đã thất bại, không hiểu lý do gì Bộ Xây dựng lại muốn lặp lại mua nhà ở thương mại làm NOXH. “Điều quan trọng nhất là Nhà nước lấy tiền từ đâu để mua lại các dự án đó. Chúng ta đang cho phép nhà ở thương mại chuyển sang NOXH thực hiện rất tốt, việc gì phải mua lại làm gì. Nghị định này đã được ban hành nên không thể thay đổi được, nhưng khi đi vào cuộc sống nó không khả thi sẽ tự triệt tiêu”, vị này nói.

Chạy đua “hóa kiếp” hàng tồn kho BĐS?

Số liệu báo cáo của Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho thấy, tính đến ngày 20/11/2015, tổng trị giá tồn kho BĐS còn khoảng 53.245 tỷ đồng. Tính trên phạm vi cả nước, tồn kho căn hộ chung cư hiện còn khoảng hơn 8.800 căn, tương đương với 13.208 tỷ đồng. Trong khi đó, tại Hà Nội và Tp.HCM, có hàng trăm dự án chung cư cao cấp ra đời và sẽ cung ứng cho thị trường hàng nghìn căn hộ trong 2 năm tới.

Để giải quyết lượng hàng tồn kho, Bộ Xây dựng đã cho phép chia nhỏ căn hộ theo Nghị quyết 02 và chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang NOXH. Tại Hà Nội và Tp.HCM, đã có hàng chục dự án bước vào cuộc chạy đua “hóa kiếp” nhà ở thương mại. Nay, cơ quan Nhà nước lại tiếp tục “ưu ái” khi mua cả dự án thương mại làm NOXH.

Ông Trần Trung Tuyến, nguyên Vụ trưởng - Trưởng Văn phòng thường trực Ban chỉ đạo T.Ư về chính sách nhà ở và thị trường BĐS phân tích: Việc mua lại nhà ở thương mại làm NOXH có mặt chưa được bởi cải tạo nhà ở thương mại sang NOXH còn liên quan đến hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, mật độ dân cư. Khi đó, chính quyền địa phương lại phải rà soát quy hoạch. Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cần phải ban hành thông tư quy định rõ tiêu chí mua này.

Hiện, lượng tồn kho BĐS lớn rơi vào những dự án căn hộ cao cấp. Những dự án giá rẻ phù hợp để làm NOXH đang bán rất tốt trên thị trường. Vì vậy, việc mua dự án thương mại sẽ chỉ rơi vào chung cư cao cấp.

Theo tính toán của ông Tuyến, trung bình, căn hộ cao cấp sẽ có giá thị trường khoảng 25 triệu đồng/m2, nếu bây giờ bán cho Nhà nước với giá 15 triệu đồng/m2 để bán lại cho dân. Như vậy, doanh nghiệp sẽ bị lỗ 10 triệu đồng/m2. “Nhà nước sẽ không có tiền bù lỗ lại cho doanh nghiệp bằng đất tại dự án khác và địa phương sẽ mất đi nguồn thu. Việc này không được các địa phương ủng hộ, bởi nguồn thu chính của các địa phương cho dự án là tiền đất. Trong khi đó, việc mua bán này rất dễ tạo cơ chế xin cho”, ông Tuyến nói.
(Theo Tiền Phong Online)