Bất động sản 2015: Cú lội ngược dòng của sản phẩm "siêu nhỏ"

Mặc dù sản phẩm căn hộ trung, cao cấp có diện tích lớn gần như bao trùm năm 2015 với tỷ lệ tiêu thụ chiếm 75%, song trên thị trường vẫn xuất hiện những "tay chơi" chuyên trị bất động sản (BĐS) "siêu nhỏ" và "siêu rẻ", thậm chí có loại chỉ 20-35 m2.

Theo báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam, trong năm 2015, Tp.HCM có 36.160 căn hộ được tiêu thụ, cụ thể phân khúc trung và cao cấp chiếm 75% tổng giao dịch. Lượng mua có bước chuyển mạnh mẽ sang nhóm sản phẩm đắt đỏ hơn (1,5-5 tỷ đồng một căn) và diện tích cũng lớn hơn so với năm 2014.

Năm 2016, Tp.HCM có thể đón hơn 45.000 căn hộ từ 90 dự án với nguồn cung cao cấp và hạng sang trong năm tới, tức tăng thêm khoảng 20%. Tuy nhiên, trước sự bùng nổ của sản phẩm nhà ở giá cao, diện tích lớn, vẫn có những chủ đầu tư kiên trì theo đuổi thị phần nhà nhỏ giá rẻ, thậm chí siêu nhỏ và đạt thanh khoản tốt.

Được biết, 12 tháng qua Công ty Nam Long đã mở bán 3 dự án nhà ở có diện tích nhỏ và được thị trường đón nhận tốt. Dự án EHome 4 có 100% sản phẩm dưới 50 m2, bán được 676 căn hộ. EHome 5 có 30% căn dưới 60m2, vào khoảng 100 căn hộ bán trong năm. Tương tự, Flora Anh Đào có 80% căn dưới 60m2 và tiêu thụ gần 300 sản phẩm. Theo doanh nghiệp này, cơ cấu sản phẩm nhỏ giá hợp lý sẽ tiếp tục được duy trì trong năm 2016.

Năm 2015, đã đánh dấu cột mốc lần đầu tiên Công ty CP phát triển nhà Thủ Đức nhảy vào cuộc đua giành thị phần căn hộ nhỏ tiện ích hoàn chỉnh với sản phẩm đầu tay Shomes. Dự án TDH Phước Long (quy mô 168 căn), nằm tại quận 9 được xem là phát pháo mở màn cho dòng sản phẩm này. Những căn hộ 45-60 m2 hết hàng ngay khi vừa tung ra thị trường. Dự kiến, năm 2016 doanh nghiệp sẽ tung ra Chung cư TDH Bình Chiểu (Lô I, H) có tổng cộng 660 căn hộ diện tích vừa và nhỏ để đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Hay Công ty Lê Thành là trường hợp cá biệt khi liên tục tung ra những sản phẩm nhà "siêu nhỏ" giá rẻ cho thuê trong 12 tháng qua. Được biết, năm 2015 công ty tung ra 741 căn nhà cho thuê ngắn và dài hạn, với diện tích 20-35 m2. Trong năm 2016, doanh nghiệp sẽ tiếp tục bổ sung cho thị trường gần 800 căn cùng loại. Theo kế hoạch, trong vòng 12-24 tháng tới, doanh nghiệp thậm chí lên kế hoạch mở rộng loại nhà siêu nhỏ, các căn hộ 20 - 30 m2 theo mô hình nhà ở xã hội cho thuê.

bất động sản siêu nhỏ
Bất chấp sự "thống trị" của căn cao cấp và đắt đỏ, phân khúc căn hộ nhỏ giá vừa túi tiền
vẫn được bung hàng đều đặn và được xem là sản phẩm bền vững. Ảnh: Vũ Lê

Thậm chí, một đại gia chuyên trị BĐS trung cao cấp như Him Lam cũng có sự thay đổi mang tính đột phá trong năm mới. Ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Land, cho hay, năm 2016, Him Lam cung cấp ra thị trường 1.600 căn hộ nhỏ có giá 1-1,5 tỷ đồng, cụ thể có 90% sản phẩm diện tích dưới 65m2. Cơ cấu về giá cũng ưu tiên căn hộ vừa túi tiền với 60% sản phẩm có giá khoảng một tỷ đồng.

Lý giải việc doanh nghiệp chọn hướng đi ngược lại với xu thế chung của thị trường đang nở rộ căn hộ cao cấp diện tích lớn, giá cao, ông Phúc khẳng định đây là cú lội ngược dòng có toan tính trước. Cụ thể, doanh nghiệp nhắm đến nhóm khách hàng tiềm năng có nhu cầu thật về nhà ở. Đó là đối tượng những người trẻ, họ có thu nhập ổn định, năng động, có tri thức, có khả năng kiếm tiền trong tương lai tốt. Thậm chí, công ty còn tính chuyện hỗ trợ lãi suất 0 - 6% trong vòng 2 - 4 năm cho dòng sản phẩm này.

Từng chỉ phát triển căn hộ 65 m2 trở lên, song trong năm 2015 Hưng Lộc Phát cũng đã sẵn sàng cho kế hoạch thu nhỏ diện tích căn hộ trong năm 2016. Doanh nghiệp hiện đang chuẩn bị dự án tại quận 7 có 60% căn hộ rộng 55 - 65 m2. Lý do Hưng Lộc Phát dịch chuyển sang sản phẩm diện tích nhỏ hơn là bởi muốn kéo giá thành về mức dễ mua để kích cầu.

Có thâm niên nghiên cứu thị trường BĐS gần một thập niên qua, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, nhà nhỏ, giá vừa túi tiền mới chính là phân khúc thị trường nền tảng. Vì dòng sản phẩm này thuộc nhóm nhu cầu thật có khả năng thanh toán cao.

Theo nhận định của ông Hiển, giá nhà đô thị tại Việt Nam còn quá cao so với thu nhập của người dân (gấp 30 lần trong khi thế giới chỉ khoảng 6 lần). Vì vậy, nhà nhỏ, tổng giá trị phù hợp với khả năng chi trả chính là nhóm sản phẩm tạo cơ hội sở hữu nhà lớn nhất. Đối với những người có khoản tiền tích lũy còn khiêm tốn, song thu nhập ổn định, thì diện tích căn hộ 30 - 50m2 hoặc 65m2 trở xuống là một lựa chọn hết sức hợp lý.

Ông Hiển cho biết, vấn đề chính của khách hàng này không phải diện tích căn nhà mà là môi trường sống. Một khi tiện ích nội khu tốt, hạ tầng tốt và điều kiện sống trong lành thì nhà nhỏ cũng không thành vấn đề.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM đánh giá, căn hộ nhỏ giá rẻ, nhất là siêu nhỏ đúng là đang lép vế hoàn toàn về số lượng so với phần còn lại của thị trường trong năm qua. Tuy nhiên, cũng chính sản phẩm này lại giữ được sự xuyên suốt, ổn định trong cả giai đoạn khủng hoảng và phục hồi. Đây là xu thế ngược dòng đáng khích lệ.

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, điều đáng lưu ý là dù có tỷ trọng nguồn cung thấp trong năm 2015, song các sản phẩm căn hộ nhỏ luôn có thanh khoản tốt và được người tiêu dùng đón nhận nên đây vẫn là điểm sáng tích cực.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành phân tích, hiện nay thị trường BĐS bước vào chu kỳ hồi phục mạnh mẽ, vì vậy các doanh nghiệp địa ốc đua nhau làm nhà cao cấp vì biên lợi nhuận lớn hơn nhà nhỏ giá thấp. Nhưng sự bùng nổ của BĐS cao cấp và hạng sang đang đẩy thị trường đầu tư, đầu cơ lên ngưỡng khó kiểm soát và lâu dần sẽ tích tụ những biến số khó lường. Bên cạnh đó, hiện tượng lệch pha này có thể tạo nên sự thừa hàng giá cao, khan hiếm sản phẩm giá rẻ, đẩy thị trường vào cục diện cung cầu không gặp nhau.

Theo ông Nghĩa, cách tăng trưởng bền vững nhất là mỗi doanh nghiệp BĐS tùy vào thực lực và thế mạnh riêng lựa chọn phân khúc phù hợp để theo đuổi thông qua nghiên cứu khảo sát kỹ nguồn cầu. Hiện nay, thị trường đang mở rộng quy mô thành cuộc chơi cực lớn với ngày càng nhiều sản phẩm đắt đỏ hơn, song căn hộ "nhỏ - rẻ" vẫn có chỗ đứng vững chắc do nhu cầu và khả năng chi trả chiếm tỷ trọng cao.
(Theo Vnexpress)