Bán nhà thổ cư trong phố: Tưởng dễ mà khó

Không ít người tin rằng địa ốc đang dần trở lại thời hoàng kim khi các sản phẩm chung cư đang nở rộ toàn thị trường cùng với sự chào mời gấp gáp của đội quân môi giới. Ở chiều ngược lại, phân khúc nhà thổ cư vẫn ghi nhận nhiều BĐS lâm cảnh “tắc đầu ra” dù chủ nhà nỗ lực rao bán.

Đã thành thông lệ của thị trường, thời gian nửa cuối quý IV hàng năm bao giờ cũng ghi nhận tốc độ ra hàng, bán hàng dày đặc nhất. Một nhà đầu tư tên Phan Nam cho rằng, bên cạnh việc chủ đầu tư và cả giới đầu cơ “xả” hàng với nhu cầu thu hồi vốn, việc hàng loạt dự án mới giới thiệu sản phẩm trong thời gian cận Tết chủ yếu là để thăm dò phản ứng của khách hàng từ đó xác định điểm rơi thị trường trong năm mới.

Cao giá, khắc khoải chờ

“Cũng tương tự như phân khúc chung cư, những căn nhà thổ cư nằm tại 4 quận nội đô lịch sử, có mặt tiền rộng, đảm bảo pháp lý thường hay gặp trở ngại trong khớp giao dịch. Lý do chủ yếu là bởi giá thành cao hơn hẳn sản phẩm cùng loại. Chưa kể giá trị lợi nhuận tích lũy (khai thác kinh doanh, quỹ đất trung tâm ngày càng thu hẹp) nên nếu muốn bán được giá như kỳ vọng các chủ nhà buộc phải chờ đợi dài dài” – nhà đầu tư đã có 10 năm kinh nghiệm thực tế ở đất Hà thành cho biết.

Nếu quy chiếu về yếu tố xúc tiến thanh khoản, sẽ thấy chung cư đang tỏ ra ưu việt hơn, là bởi chủ đầu tư được phép huy động vốn ngay khi xong móng hầm công trình và thông báo tới nhà chức trách sở tại. Trong khi đó, nhà đất thổ cư dạng “hoa hậu” (nằm ở trung tâm nội đô; vị trí đắc địa, thoáng mặt tiền) thì… đặc biệt khó khăn với khâu tìm – khớp khách.

Một trường hợp điển hình mà PV tìm hiểu được là căn nhà tại mặt phố Nguyên Khiết (quận Hoàn Kiếm) đã được rao bán từ trong năm 2015 nhưng đã gần hết tháng 1/2016 vẫn đang trong tình trạng đăng tin cần bán. Được biết, ngôi nhà này có tổng diện tích khoảng 450m2 (xây 5 tầng), 1 thang máy, mặt tiền rộng rãi (hơn 10m), sổ đỏ chính chủ, chủ nhà rao giá cố định 110 triệu đồng/m2 (có thể thương lượng).

Thực tế, BĐS này có vị trí khá thuận tiện cho việc kinh doanh (rất gần bến xe Tuyên Quang, phố Nguyên Khiết từ đường Trần Nhật Duật đi thẳng ra bãi sông Hồng qua ngã ba Phúc Tân). Ngoài ra các yếu tố từ hồ sơ pháp lý, quyền sử dụng đất đều đầy đủ, chủ nhà cũng từng mạnh tay giảm giá gần 20 triệu đồng mỗi mét vuông nhằm thúc đẩy thanh khoản nhưng vẫn chưa thấy tác dụng (!)

Chủ nhà cho biết cũng đã làm đủ quy trình rao bán, thời gian đầu, gia chủ tự đăng tin về sản phẩm trên các chuyên trang về nhà đất (báo giấy, điện tử, trang tin) rồi lan truyền cả trên mạng xã hội Facebook.

nhà đất thổ cư
Chủ nhân những thổ cư có giá trị cả trăm triệu đồng/m2 đang khá dè dặt với môi giới

Vướng mắc môi giới

Theo tư vấn của bạn bè trong nghề địa ốc, chủ nhà đã để tất cả các tin đăng đồng nhất nội dung về giá bán, đầu mối liên lạc để tránh “loạn” thông tin. Nhưng cho tới nay, chủ nhân thổ cư trị giá hàng chục tỷ đồng nêu trên cho biết đang chuyển hướng cầu cứu các môi giới có uy tín trên thị trường để có thể nhanh chóng chuyển nhượng sản phẩm.

Tìm hiểu thông tin từ một số môi giới làm việc tại khu vực “chợ BĐS” Trung Hòa – Nhân Chính, đa số đều…lắc đầu với sản phẩm nhà thổ cư. Nguyên do chủ yếu bởi: BĐS thổ cư đòi hỏi cả thời gian lẫn năng lực chuyên môn (đàm phán, tìm kiếm) của trung gian; khả năng hỏng thương vụ lớn nếu gặp phải chủ nhà và người mua ngại mất phí dịch vụ (giao dịch đã thành công đúng kỳ vọng hai bên). Ở chiều ngược lại, nhiều chủ nhà thổ cư cũng duy trì tâm lý đề phòng lực lượng môi giới (dù đã ký kết, thỏa thuận về BĐS liên quan).

Ông Quyết, một vị chủ nhà mới bán thành công căn nhà thổ cư rộng gần 200m2 (xây 3 tầng) ở quận Đống Đa với giá 50 tỷ đồng thông qua môi giới chia sẻ một số kinh nghiệm thực tế: Có rất nhiều môi giới nổi tiếng được giới thiệu đến để xúc tiến bán nhà. Nhưng để chọn được môi giới uy tín và có khả năng “bán nhà mát tay” thì phụ thuộc vào... may mắn.

“Cũng cần có những thỏa thuận rõ ràng, sòng phẳng bằng giấy tờ ngay khi vào việc với các môi giới để không bị đối tượng này trục lợi. Đơn cử, nếu bán được sản phẩm với giá X thì tương ứng mức phí chi trả bao nhiêu, giá Y mức phí bao nhiêu...Thông thường giá chốt “cứng” đạt thì phí sẽ là 1% tổng giá trị của BĐS”, ông Quyết cho hay.

Thừa nhận với PV, môi giới tên Tuấn (chuyên nhà thổ cư trung tâm ở Hoàng Mai, Thanh Xuân) cho biết thường xin chủ nhà gửi giá. Cụ thể, môi giới sẽ thống nhất chủ nhà bán với giá A nhưng lại “gạ” chủ nhà tạo điều kiện kiếm thêm thu nhập bằng cách bán nhà cho người mua với giá A +.

Ở trường hợp này, các chủ BĐS thường sẽ “kín lịch” vì tiếp khách hỏi thăm. Trong số các “thượng đế” này, sẽ bao gồm cả những “quân xanh” do môi giới bố trí nhằm mục đích tư lợi.

Kinh nghiệm từ trường hợp trên cho thấy, đối với tất cả môi giới, chủ nhân cần phải đồng nhất giá bán, chi phí. Ngoài ra, cũng cần áp dụng nguyên tắc: môi giới nào có khách chốt trước (đặt cọc) thì làm việc trước nhằm đề phòng bị môi giới nhờ các “đồng nghiệp” đóng vai khách mua vào ép giá kỳ kèo.

Không ít chủ nhà treo bảng rao bán nhà mãi vẫn chưa bán được vì không nhờ cậy môi giới mà quyết định chờ thời sau khi rút ra bài học “xương máu” qua chia sẻ từ bạn bè, người thân lẫn cộng đồng.

(Theo Thời báo kinh doanh)