Cưỡng chế thu phí bảo trì chung cư: Dân vẫn cầm dao đằng lưỡi

Ngày 10/12/2015 tới đây, Nghị định 99 quy định sẽ cưỡng chế tài sản chủ đầu tư nếu không bàn giao phí bảo trì chính thức có hiệu lực. Điều này liệu có xóa bỏ được tiền lệ các chủ đầu tư vẫn chây ỳ, không chịu bàn giao quỹ bảo trì khiến tranh chấp, kiện tụng kéo dài như thời gian qua?

Nhờn... luật!

Mỗi khi xảy ra tranh chấp phí bảo trì chung cư, phần lớn các chủ đầu tư đều lớn tiếng khẳng định sẽ hoàn trả lại phí bảo trì và không muốn quản lý số tiền này. Thế nhưng khi hội nghị dân cư bầu xong ban quản trị thì các chủ tòa nhà lại tỏ ra dùng dằng, chậm trễ trong việc bàn giao phí bảo trì. Nhiều chủ đầu tư còn đưa ra những lý do hết sức cảm tính kiểu như “các thành viên ban quan trị không có chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư”, hay “các thành viên ban quản trị thường vì lợi ích, động cơ cá nhân” mà điển hình nhất là lý do “không thể giao tiền cho thành viên ban quản trị vì không có hộ khẩu thường trú tại tòa nhà”...

Mới đây nhất, có trường hợp chủ đầu tư còn lách luật bằng cách áp dụng hình thức chuyển tiền cho cư dân tòa nhà nhưng thực tế phía ban quản trị khó mà sử dụng được số tiền này. Chẳng hạn trường hợp tại chung cư Rainbow Văn Quán (quận Hà Đông, Hà Nội). Cư dân chung cư này hiện tại vẫn đang tố chủ đầu tư “ôm” hơn 8 tỉ đồng tiền phí bảo trì. Khi thành lập ban quản trị chung cư Rainbow Văn Quán, đại diện cư dân đã lập sẵn một tài khoản ngân hàng để chủ đầu tư chuyển tiền vào. Thế nhưng, Công ty CP Bic Việt Nam - chủ đầu tư lại không chịu chuyển tiền vào tài khoản này, thay vào đó là tài khoản mà đồng chủ sở hữu lại là một phó ban quản trị (là người của chủ đầu tư chỉ định tham gia ban quản trị). Một thành viên Ban quản trị tòa nhà nhà là ông Phùng Đức cho biết: “Có 2 người đứng tên đại diện giao dịch đồng chủ sở hữu tài khoản quỹ bão trì, trong đó 1 người là của chủ đầu tư. Như vây nếu chúng tôi muốn rút tiền thì phải được sự đồng ý của cả 2 đại diện này, cũng có nghĩa là sự đồng ý của chủ đầu tư”.

Một trường hợp lình xình kéo dài khác diễn ra tại tòa nhà Keangnam, Phạm Hùng. Cụ thể, sau khi quá mệt mỏi vì hằng năm trời kiện cáo vì bị chủ đầu tư chiếm dụng phí bảo trì, Ban quản trị tòa nhà đã phải hai lần cầu cứu Thủ tướng. Tuy nhiên trong tổng số tiền phí bảo trì mà chủ đầu tư phải trả cho cư dân là 160 tỉ đồng, đến nay, Ban quản trị mới chỉ nhận lại được vẻn vẹn 2 tỉ đồng.

phí bảo trì chung cư
Chung cư Rainbow Văn Quán do Công ty CP BIC Việt Nam làm chủ đầu tư
 đã xảy ra tranh chấp về phí bảo trì. Ảnh: Hải Nguyên 

Thực tế, không chỉ riêng Hà Nội, việc tranh chấp phí bảo trì chung cư đang diễn ra tràn lan tại tất cả các tỉnh thành. Theo thống kê, tại Hà Nội có khoảng 200 công trình chung cư, nhưng chỉ chưa đầy 20% số này có bàn giao phí bảo trì đầy đủ cho Ban quản trị. Tất cả những trường hợp chủ đầu tư chây ỳ ôm tiền không chịu bàn giao cho BQT đều trái với khoản 1, Điều 109 của Luật Nhà ở năm 2014. Theo đó, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì (2% giá trị hợp đồng mua nhà) bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị tòa nhà để thực hiện quản lý, sử dụng.

Có cưỡng chế được không?

Sắp tới khi Nghị định 99 có hiệu lực cụ thể hóa điều 108 và 109 Luật Nhà ở năm 2014, quy định rõ nếu chủ đầu tư nào chây ỳ không trả phí bảo trì, UBND cấp tỉnh sẽ thực hiện việc cưỡng chế chủ đầu tư phải bàn giao toàn bộ phí bảo trì cho Ban quản trị. Trong đó bao gồm việc buộc chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì sang tài khoản do Ban quản trị quản lý hoặc xử lý tài sản của chủ đầu tư. Việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sẽ được thực hiện trong khoảng thời gian là 30 ngày, kể từ ngày ban hành quyết định cưỡng chế. Tuy nhiên, biện pháp này khi áp dụng vào thực tế sẽ đạt được hiệu quả đến đâu. Bởi lẽ, xác định tài sản của chủ đầu tư để cưỡng chế cũng là vấn đề rất nan giải. Ngoài tài sản cố định như trụ sở, nhiều chủ đầu tư đã đổ hết tiền vào các dự án kế tiếp. Thậm chí đã có trường hợp khi dự án đổi chủ, chủ đầu tư phá sản hay bỏ trốn thì cư dân tòa nhà vẫn là người chịu thiệt. Liên quan những thắc mắc này, một lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, sắp tới Bộ này sẽ ban hành thông tư quy định rõ từng trường hợp cưỡng chế chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư bỏ trốn hay phá sản sẽ áp dụng theo Luật Hình sự và Luật Phá sản.

Trước thực trạng nhiều chủ đầu tư cố trình chây ỳ, lách luật nộp phí bảo trì, luật sư Bùi Quang Hưng (Trưởng Văn phòng luật sư BQH và cộng sự) cho rằng chừng nào người mua nhà vẫn phải đóng tiền phí bảo trì trực tiếp cho chủ đầu tư chừng đó người dân vẫn bị cầm dao đằng lưỡi, số tiền này vẫn có nguy cơ bị chiếm đoạt. “Do đó chỉ an toàn khi nào người mua nhà đưa khoản phí bảo trì này vào tài khoản ngân hàng bảo lãnh cho dự án và tài khoản này sẽ chỉ được mở ra khi Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và ngân hàng sẽ bàn giao lại số tiền này. Tất nhiên, phải tính toán phí dịch vụ gửi tiền cho ngân hàng” - ông Hưng phân tích.

Trong khi đó, theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh thì việc để phí bảo trì trong tay chủ đầu tư sẽ xảy ra nhiều rủi ro như chủ đầu tư phá sản, mất tích. “Vấn đề đặt ra là không phải tìm cách cưỡng chế thành công mà là phải làm thế nào để khỏi phải cưỡng chế” - ông Ánh nói.
(Theo Lao động)