"Soi" thông tin dự án bất động sản không dễ!

Hàng rào pháp định về ngành xây dựng nói chung và thị trường địa ốc nói riêng đến nay đã cơ bản hoàn chỉnh. Việc tiếp cận những kiến thức nền cũng đã dễ dàng hơn, thuận tiện hơn nhờ sự hỗ trợ của các phương tiện truyền thông. Tuy nhiên, muốn hạn chế tối đa hoặc tránh rủi ro trong các giao dịch bất động sản, người mua vẫn phải liên tục cập nhật những chế tài, quy định có tác động trực tiếp tới lĩnh vực này.

Bên cạnh những thông tin xoay quanh chuyện dự án A, chủ đầu tư B sắp bung hàng, công bố sản phẩm ra thị trường, giới hành nghề trung gian và cả nhà đầu tư thứ cấp vẫn coi vấn đề 'lách luật' của doanh nghiệp bất động sản là đề tài chưa bao giờ hết 'hot'. Những dự án quy mô với mức đầu tư càng 'khủng', đặc biệt là thời gian 'đắp chiếu sau khởi công' cũng như 'tái khởi động' càng nhiều lần thì lại càng kích thích dư luận.

"Soi" dự án đắp chiếu không dễ

Nếu chỉ khoanh vùng nội đô, những ai quan tâm đến thị trường bất động sản Hà Nội cũng có thể nêu được vài tên tuổi dự án đã làm tốn đủ giấy mực của báo chí lẫn bình phẩm của giới làm nghề. Đơn cử, phải nhắc lại trường hợp của Tân Hoàng Minh.

Tại mọi đầu mút trung tâm về phát triển đô thị – phong thủy mặt nước của Thủ đô Hà Nội hay nơi trung tâm hội tụ tất cả các điều kiện từ dân trí, an sinh đến hạ tầng, thụ hưởng văn hóa (ngã tư Hàng Bài – Hai Bà Trưng) đều có dấu ấn của doanh nghiệp này với những khu đất “không thể đẹp hơn”.

Lần lượt các dự án được Tân Hoàng Minh 'vẽ' lên, nhưng tính đến nay ông chủ chuỗi taxi V20 vẫn chưa thực sự có được một công trình hoàn thiện nào sau gần 10 năm thâu tóm. Tuy nhiên, ý chí 'một tấc không đi, một li không dời' của Tân Hoàng Minh tại các dự án ở Hà Nội thì sức mạnh của báo chí, khách hàng, cơ quan thuế...cũng chẳng thể thay đổi được.

mua bán bất động sản
Để chọn mua một sản phẩm bất động sản, người mua nhà hiện nay đều "soi" rất kỹ năng lực tài chính của chủ đầu tư. Ảnh: Vnexpress

Trước đó, hồi tháng 12/2014, theo thông cáo báo chí của chủ đầu tư, dự án D’. Le Pont D’or – Hoàng Cầu cơ bản đã hoàn thành 95% khối lượng tầng hầm 1 và bắt đầu bước sang phân đoạn 1 thi công tầng hầm 2. Theo đó, dự án sẽ hoàn thành đúng tiến độ như kế hoạch đã cam kết với khách hàng đó là vào quý IV/2015. Tuy nhiên, chỉ còn chưa tới 2 tháng nữa, trên website chính thức về dự án, chủ đầu tư đã lùi thời hạn bàn giao căn hộ vào quý I/2016.

Không những thế, theo chỉ dẫn tới website hoangcau.vn, người viết còn thấy cam kết: “Chủ đầu tư Tân Hoàng Minh cam kết sẽ bàn giao nhà cho khách hàng theo đúng tiến độ vào cuối năm 2016”?

“Khám sức khỏe” doanh nghiệp?

Những doanh nghiệp còn đang 'chờ nổi' như Tân Hoàng Minh hay phần còn lại của thị trường dù sao cũng ít nhiều khiến khách hàng khó tìm hiểu khi muốn tham chiếu tài lực của doanh nghiệp trong từng dự án liên quan.

Tại dự án Landmark 51, Vinafor là đơn vị đứng tên trong liên danh chủ đầu tư bên cạnh Sông Đà 1.01. Nhưng để nắm được nguồn vốn 'nuôi' dự án, phải đọc rất kỹ tài liệu báo cáo tài chính từ Sông Đà 1.01 mới có thể tìm được phần nào đáp số – ông Quang, một người từng lên kế hoạch mua một suất căn hộ tại dự án này tiết lộ.

Giữ kín thông tin về dự án cũng là cách mà chủ đầu tư một dự án chung cư cao cấp khu vực gần ngã tư Lê Văn Lương – Hoàng Minh Giám đã áp dụng suốt thời gian dài.

Thông tin về dự án này được mô tả khá ít ỏi trên trang chủ của chủ đầu tư (hacc.. ). Mới đây khi được một ngân hàng nhận bảo lãnh (sau khi một tỷ trọng nhất định dự án đã qua tay phân phối của một doanh nghiệp đối tác khác), để tìm được thông tin 'chính thống' về sản phẩm dự án, khách hàng đều được chỉ dẫn tìm tới đơn vị phân phối mới này.

Bà Lê Hải, một trong những khách hàng có nhu cầu mua tại dự án nhận xét, đây là dự án đã được môi giới tích cực mời chào khách hàng đóng tiền vào các suất căn hộ trong suốt thời gian 2-3 tháng vừa qua. “Chủ đầu tư dự án vốn rất 'kiệm lời', nhưng bằng sự khéo léo, tôi đã có đầy đủ hồ sơ pháp lý (nghĩa vụ thuế đất, tiến độ thi công và cả nghĩa vụ bảo lãnh) của dự án thông qua chính đội ngũ nhân viên môi giới”.

Đáng lưu ý, không ít người mua nhà đang cập nhật các kiến thức về tài chính – kế toán xoay quanh năng lực chủ đầu tư. Chẳng hạn, một bài học điển hình về trường hợp dự án đã triển khai, thu tiền của khách nhưng lại 'bất động' dài dài, để truy tìm 'dấu vết' số tiền mà chủ đầu tư đã thu của các Thượng đế.

Về nguyên tắc chung, theo Chuẩn mực kế toán 14 lẫn sự thay đổi đã được cụ thể hóa trong Thông tư 200/2014/TT-BTC, doanh thu bán hàng phải được ghi nhận sau khi doanh nghiệp đã thực hiện chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu sản phẩm hoặc hàng hóa cho người mua.

Đối với các giao dịch bất động sản, theo quy định cũ, đa phần các chủ đầu tư đều hạch toán theo phương pháp POC – phần trăm tiến độ thực hiện. Trong quy định mới (Thông tư 200), khoản tiền người mua trả trước sẽ được ghi vào 'tài khoản người mua trả tiền trước', hoặc thu tiền đặt cọc hợp đồng. Theo đó, trong Báo cáo tài chính soát xét giữa năm và báo cáo tài chính kiểm toán cuối năm đều quy chiếu rõ vấn đề này.
(Theo Thời báo kinh doanh)