Dự án bất động sản thoát hiểm ngoạn mục

Hết quý III/2015, nhiều thông tin tích cực xoay quanh thị trường bất động sản được phát đi. Thời điểm 30/12 đã cận kề, tình thế thị trường càng trở nên gấp gáp hơn với hầu hết doanh nghiệp đang kinh doanh, tạo lập dự án dang dở. Tuy nhiên, đây cũng là khoảng thời gian bất động sản liên tiếp được 'trợ sức' bởi nguồn vốn khủng đến từ các ngân hàng, đơn vị tín dụng.

Mới đây (17/10), dự án HACC1 Complex Building (của công ty CP Xây dựng số 1 Hà Nội – chủ đầu tư) được Worldstar Land nhận phân phối chính thức. Trước đó dự án này từng trải qua quá trình vật lộn với dư luận cũng như không ít khách hàng đầu tư khó tính.

Trong khi đó, cách đây chưa lâu, hồi tháng 8, thậm chí cả thời điểm hiện tại, website của chủ đầu tư vẫn chỉ có lượng thông tin ở mức sơ sài về dự án (tổng giá trị lên tới 1.100 tỷ đồng), thời điểm hoàn thành và bàn giao là vào năm 2013. Theo như phản ánh của TBKD, dự án này mới đây còn được sàn giao dịch Coma18 phân phối với số lượng chỉ 42 căn đợt 1.

Những quả 'bom nổ chậm' được gỡ

Tính tới thời điểm ngày 11/8/2015 mặc dù chưa truyền thông, nhưng dự án đã có 20 căn được ký hợp đồng - theo lời của một môi giới. Cũng theo một số cá nhân đang rao bán suất HACC1 Complex, giữa tháng 8, dự án này vẫn chưa được cấp chứng thư bảo lãnh cho người mua căn hộ. Có chăng, đó chỉ là sự úp mở về vai trò cho khách hàng vay tiền mua dự án của ngân hàng BIDV hay SeaBank "chuẩn bị" bảo lãnh dự án ở thời điểm dự án đã lên cos0.0, móng hầm và có biên bản nghiệm thu.

dự án bất động sản
Cả doanh nghiệp bất động sản và nhà băng đều gấp rút hơn
trong việc tăng thanh khoản cho dự án

Tới ngày 20/9, chủ đầu tư phối hợp sàn Coma18, SeaBank chính thức tổ chức giới thiệu ra mắt dự án. Lúc này dự án HACC1 Complex vẫn chưa có gì 'mới' tại sự kiện, ngoại trừ tài liệu mang tên 'thỏa thuận ba bên' giữa nhà băng – chủ đầu tư – khách hàng.

Theo đó, nội dung cơ bản: Bên C (khách hàng) đã ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng căn hộ/nhà/đất dự án (Hợp đồng) tại dự án của bên B (chủ đầu tư). Đồng thời, bên A (SeaBank) đã đồng ý cho bên C vay vốn để thanh toán cho bên B theo Hợp đồng ký kết.

Để đảm bảo khoản vay, bên B đã đồng ý cho bên C đem thế chấp và bên A đồng ý nhận thế chấp Quyền sử dụng đất và nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai (tài sản đảm bảo) mà bên C mua/nhận chuyển nhượng tại dự án của bên B, cùng với mọi quyền tài sản và lợi ích khác liên quan theo Hợp đồng… Tuy nhiên cho đến nay, vấn đề bảo lãnh tại dự án này vẫn chưa được giải đáp minh bạch.

Mỗi nhà mỗi cảnh

Tới khi HACC1 Complex có nhà phân phối mới (đồng thời đổi tên thành Time Tower), quả bom nổ chậm mang tên 'pháp lý bảo lãnh' đã được SeaBank tháo gỡ (nguồn tin từ hotline 1800.555xxx của SeaBank cung cấp). Thậm chí, ngân hàng này còn hỗ trợ cho khách hàng vay mua nhà tại dự án với lãi suất 6,99%, ân hạn nợ gốc năm đầu tiên.

Đã hết 9 tháng của năm 2015, ghi nhận nỗ lực cụ thể hóa sức mạnh của bản thân chủ đầu tư cùng với vai trò 'hậu thuẫn' đắc lực của ngân hàng (qua từng bản hợp đồng hợp tác tài trợ, bảo lãnh). Dự án tự phong là cao thứ 3 Hà Nội - Landmark 51 của liên danh chủ đầu tư Vinafor – Sông Đà 1.01 là một trường hợp điển hình.

Rục rịch trở lại thị trường với nguồn tài chính tươi mới, đổi tên (từ Vinafor Hoàng Vương), dự án này từng có thời gian phải dùng tới cách thức bán hàng 'bóc ngắn cắn dài': Hoàng Vương bỏ ra 18 tỷ đồng mua lại một phần sản phẩm nhất định và xưng danh "chủ đầu tư thứ cấp" để được huy động vốn, bán hàng.

Quyền sử dụng đất, giá trị bất động sản hình thành trong tương lai (căn hộ thành phẩm), giá trị khai thác phần hạng mục thuê mặt bằng nhà Văn Khê… được dùng làm tài sản đảm bảo để đổi lại khoản tiền vay phục vụ chính dự án.

Khi khớp nối các dữ kiện về tổng mức đầu tư (ngót 1.000 tỷ đồng), giá trị khoản vay ngân hàng (600 tỷ đồng, theo hình thức 'mỡ nó rán nó'), thì khoản nhận đặt cọc của Hoàng Vương (18 tỷ đồng) mới đây, cho thấy, 'số phận' của dự án bất động sản tại Hà Đông phụ thuộc chủ yếu vào 'nguồn dinh dưỡng' từ nhà băng (thời hạn rút vốn tối đa đến 31/7/2017).

Chưa kể, lượng tiền 400 tỷ đồng phục vụ cho dự án (1.000 – 600) hiện vẫn là dấu hỏi chưa có câu trả lời, trước tình trạng hoạt động "chỉ đủ ăn" của Sông Đà 1.01 với kế hoạch lãi ròng năm 2015 'khiêm tốn' ở con số 178 triệu đồng. Xuất hiện tin dự đoán, trong năm 2016 tới, dự án này sẽ tiếp tục đón thêm những nhà đầu tư thứ cấp tương tự Hoàng Vương, hay thậm chí nhà phân phối có 'thương hiệu mạnh' sẽ nhảy vào.

Thế mới biết, các dự án 'không hoặc chưa cần dùng tới vốn vay ngân hàng' đều nằm trong rổ hàng cao cấp thực sự…hiếm và đáng nể. Chẳng hạn như cách làm mới đây của chủ đầu tư FLC: "Đến cuối năm 2014, chúng tôi vẫn chưa sử dụng vốn vay và vẫn còn số dư trên 400 tỷ đồng tiền gửi ngân hàng. Tổng giá trị các dự án do tập đoàn FLC triển khai, theo đánh giá của Savills, lên tới 1,3 tỷ USD, cùng với uy tín giúp FLC nhận được cam kết tài trợ lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng từ các tổ chức tín dụng, tuy nhiên hiện chúng tôi vẫn chưa sử dụng tới…" – lãnh đạo FLC tỏ ra tự tin về tình hình tài chính của Tập đoàn vào hồi cuối tháng 5 vừa qua.
(Theo Thời báo Kinh doanh)