Cho thuê căn hộ chung cư có nguy cơ bị bội thực

Phân khúc căn hộ cho thuê đang đối diện với nguy cơ bội cung khi mà nguồn cung mới liên tiếp tăng cao qua các quý, ở cả hai thị trường lớn là Hà Nội và Tp.HCM.

Chị Hồ Thanh Mai hiện đang sở hữu 2 căn hộ cho thuê diện tích 60m2 trên đường Nguyễn Hữu Thọ (quận 7) cho biết, mục tiêu ban đầu của chị  là để bán lại nhưng hiện vẫn chưa tìm được người mua ưng ý nên chị cho thuê để tăng thu nhập. Khách thuê đa phần theo hình thức ngắn hạn, giá thuê hiện cũng chỉ tầm 12 triệu/tháng. Dù là căn hộ cao cấp nhưng chị không thể cho thuê với mức cao hơn vì như vậy rất khó tìm người thuê. “Tìm  thuê căn hộ bây giờ không khó. Dự án mới quá nhiều mà ai mua cũng có ý định đầu tư cho thuê thành ra cạnh tranh gay gắt hơn, giá cao hơn tầm 500 nghìn hay 1 triệu là đã khó cạnh tranh rồi”- chị Mai cho biết.

Hiện tại nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM liên tục gia tăng, chỉ tính từ đầu năm đến nay đã có hàng chục dự án mới khởi công, lượng dự án đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng thuộc mọi phân khúc đều tăng chóng mặt. Chỉ tính riêng trong quý này Hà Nội đã có gần 130.000 căn hộ mới chào bán ra thị trường, Tp.HCM cũng có đến 35.000 sản phẩm căn hộ mới. Trong vòng 1 năm tới đây, cả nước dự kiến sẽ có thêm ít nhất 60.000 căn hộ gia nhập thị trường. Hiện tại hơn 30% khách mua nhà là phục vụ mục đích đầu tư cho thuê, điều này khiến áp lực đầu ra với phân khúc căn hộ càng nặng nề. Nếu nhìn vào số lượng căn hộ các dự án đang và sắp chào hàng ra thị trường thì nguồn cung phân khúc cao cấp hiện vào hàng “khủng” nhất, căn hộ trung cấp – bình dân tuy nguồn cung mới chưa đến mức “bội thực” nhưng nếu gộp cả dự án mới lẫn cũ đang được chào thuê trên thị trường thì con số này cũng không phải là ít.


căn hộ cho thuê
Nguồn cung căn hộ cho thuê có nguy cơ "bội thực". Ảnh: ledinhtinh.com

Cụ thể, tại thị trường Hà Nội, số lượng căn hộ cao cấp đã và đang được chào bán ngày một nhiều thêm; dự án Goldmark City (Hồ Tùng Mậu, Cầu Giấy) có 5.000 căn; dự án Home City (Trung Kính, Cầu Giấy) có 1.200 căn; dự án Imperia Garden ở Nguyễn Huy Tưởng (Thanh Xuân) sắp tung ra thị trường 1.600 căn, Park Hill Time City khoảng trên 4.000 căn; đó là chưa kể hàng loạt các căn hộ chưa bán hết ở các dự án siêu sang khác. Thị trường Tp.HCM cũng có hàng loạt siêu dự án tại quận 2, quận 9 thuộc khu Đông và quận 7, Nhà Bè thuộc khu Nam sắp hoàn thiện như: 10.000 căn ở dự án Vinhomes Central Park, 3.000 căn Masteri Thảo Điền, Scenic Valley có 1.200 căn, dự án The Sun Avenue  có 1.860 căn, 5.600 trong Khu đô thị Sala ….

Trước nguồn cung căn hộ cao cấp đang và sắp “bung” ra ồ ạt trong năm nay và 1, 2 năm tới, nhiều người lo ngại căn hộ cao cấp có thể rơi vào tình trạng “bội thực” nguồn cung. Thực tế cho thấy, nhu cầu mua nhà ở thực vẫn chủ yếu hướng tới phân khúc trung bình và nhà giá rẻ, nhà cao cấp tuy thanh khoản tốt nhưng phần lớn vẫn là sân chơi của dân đầu tư. Có người đầu tư để bán, cũng có người đầu tư lâu dài theo kiểu cho thuê, còn lại một bộ phận không nhỏ dân đầu tư lướt sóng kiếm lời, đến khi lướt sóng không thành công họ lại đổ vào cho thuê khiến nguồn cung căn hộ cho thuê càng tăng.

Không chỉ cạnh tranh với chính mình, căn hộ cao cấp còn phải cạnh tranh thị phần với căn hộ dịch vụ, khách sạn và nhà phố cho thuê. Cùng hướng đến đối tượng thuê là các chuyên gia nước ngoài, Việt kiều, căn hộ cho thuê tuy có ưu thế về giá thuê rẻ nhưng lại không tiện nghi và nằm tại khu trung tâm như căn hộ dịch vụ. Thêm vào đó một số dự án căn hộ dịch vụ cho thuê như Somerset HCM, Sherwood Residence, Diamond Plaza và Riverside vừa đi vào hoạt động, các dự án cũ cũng đang có hướng điều chỉnh giá thuê ở mức từ 1500 – 4000 USD/tháng nên sự cạnh tranh về giá càng khó đoán hơn. Một số khách sạn cũng áp dụng mức giá cho thuê ngắn hạn dành cho các doanh nhân nước ngoài, Việt kiều về nước với mức giá ưu đãi và dịch vụ chăm sóc cao cấp hơn hẳn. Một trong những dịch vụ cho thuê phổ biến nữa là cho thuê nhà phố nguyên căn, giới có tiền khá chuộng loại hình thuê này nên thị trường cũng rất sôi động.

Hiện tại, phân khúc căn hộ trung cấp, bình dân vẫn là phân khúc có lượng khách thuê đông đảo nhất, với mức giá thuê khoảng 500 – 1000 usd/tháng phù hợp với túi tiền của các cặp gia đình trẻ tại thành phố. Hầu như đối tượng này có xu hương thuê dài hạn nên những căn hộ cao cấp thường quá tầm tay và không phải lựa chọn hàng đầu, nếu chỉ hướng đến đối tượng cho thuê là người nước ngoài, doanh nhân có kinh tế thì số lượng nguồn cung hiện tại của phân khúc cao cấp thật khó kiếm đầu ra.

Ông Stephen Wyatt – Tổng giám đốc Công ty Jones Lang LaSalle Việt Nam nhận định; Tuy phải đối mặt với áp lực cạnh tranh cao nhưng trong tương lai nguồn cầu căn hộ cho thuê có thể sẽ tiếp tục tăng lên, thời gian tới đối tượng khách thuê sẽ tập trung vào giới trẻ, những người đang có xu hướng sống tự lập. Sản phẩm được các đối tượng này hướng đến là tìm thuê những căn hộ trung cấp với giá thuê trung bình. Thị trường Việt Nam đang mở cửa thu hút nguồn vốn FDI đến từ nhiều quốc gia trong khu vực, hiệp định TPP được ký kết sẽ tạo điều kiện thu hút đầu tư từ nước ngoài. Điều này đồng nghĩa sẽ làm gia tăng lượng khách quốc tế vào Việt Nam, tăng nguồn cầu cho thị trường cho thuê. Vấn đề của nhà đầu tư là cần lựa chọn phân khúc sản phẩm phù hợp với khu vực đầu tư và đối tượng khách hàng tiềm năng thuộc khu vực đó để tránh những rủi ro không đáng có.
Phương Uyên