Kinh doanh BĐS: Phục vụ "thượng đế" còn lắm gian nan

Lãnh đạo của một doanh nghiệp đang bán dự án chung cư thuộc hàng "hiếm" ở trung tâm quận Hoàn Kiếm từng nhận định, yếu tố đầu tiên quyết định khả năng thanh khoản của mỗi dự án chính là dòng tiền của nhà đầu tư thứ cấp (thông qua hợp đồng góp vốn, đặt cọc). Sau đó mới đến lượng giao dịch thành công sau các đợt mở bán sản phẩm công khai.

Thị trường Hà Nội đang ghi nhận tình trạng ra giá, tăng giá "thoải mái" của nhiều dự án may mắn được vị trí trung tâm trên… bản đồ địa chính. Tuy nhiên, người mua/nhà đầu tư giờ đây đã cẩn trọng biết cách "đọc" được sự thực đằng sau những lời tô vẽ hoành tráng của chủ dự án.

Thực tế thời gian qua, không ít dự án đã khéo léo vận dụng thuật ngữ "ăn theo hạ tầng" để xây dựng phương án giá thành căn hộ khi công bố, mở bán. Chỉ cần dự án gần các trục giao thông chính, nằm cạnh những tuyến đường quy hoạch mới mở hoặc đang hoàn thành, thậm chí chỉ cần có "view đường sắt trên cao" cũng trở thành "chìa khoá" để môi giới của các sàn, phòng kinh doanh không ngại khẳng định giá mỗi mét vuông căn hộ chung cư đưa ra là hoàn toàn xứng đáng.

Sao giống nhau đến thế?


Đầu năm nay, dự án FiveStar Kim Giang bỗng rầm rập khởi công sau nhiều năm nằm không dưới tên gọi Ciri Đại Kim. Kể từ quý I tới nay, Đất Xanh Miền Bắc đã mau mắn vào vai nhà phân phối độc quyền qua các đợt ra hàng với mức giá dao động từ 21-24 triệu đồng/m2 (tim tường). Theo lời của người bán hàng thì điểm nhấn, cũng là yếu tố "đáng đồng tiền bát gạo" để khách bỏ tiền ra mua sản phẩm là vị trí trung tâm, tiện ích hạ tầng hoàn hảo của dự án.

Theo đó, mặt đường Kim Giang (nối từ Khương Đình, Nguyễn Trãi tới Cầu Dậu, Linh Đàm) nằm gần hồ điều hòa Hạ Đình dự kiến cuối năm nay sẽ hoàn thiện (thực tế, công trình này từng "nằm yên" trên quy hoạch nhiều năm trước), giao thông thuận tiện nhờ đường Vương Thừa Vũ kéo dài … đã thi công gần xong (đường Vương Thừa Vũ kéo dài tới đường Vành đai 3 (một phần qua ngõ 460 Khương Đình), … Những yếu tố này đã phần nào giải thích giá bán thị trường của FiveStar Kim Giang hiện đã vượt mốc 25 triệu đồng/m2 thông thủy từ cuối quý II/2015.

Dự án Mễ Trì Plaza
Dự án Mễ Trì Plaza được cho là vẫn còn không ít lực cản hạ tầng trước khi trở nên "đáng mua" trong mắt khách hàng có nhu cầu ở thực

Sàn Đất Xanh Miền Bắc hiện cũng làm bà mối cho một dự án khác là Eco Green ở Nguyễn Xiển và cũng chung cảnh "giá bán chưa tương xứng với mật độ, hạ tầng, vị trí". Bắt đầu từ tháng 6 năm nay, cùng với dự án tại số 2 Kim Giang, nhiều nhân viên kinh doanh của Đất Xanh Miền Bắc đã tất tả chào dự án (ngoài vành đai 3) với giá 26 triệu đồng/m2. "Bổn cũ soạn lại" với lời rao: vị trí trung tâm, gần sát đường Nguyễn Xiển, hạ tầng hơn hẳn CT36 Định Công, FiveStar Kim Giang, Vinaconex 2 tòa C Kim Văn Kim Lũ...

"Chỉ có điều, khá gần EcoGreen City, dự án của Vinaconex 2, Kim Văn – Kim Lũ hiện đã nên hình hài, tiện ích nội khu cũng không thua kém nhưng giá chỉ xoay quanh mốc 20-21 triệu đồng/m2. Ngược lại, chỉ vừa xây xong móng, quảng cáo mùi mẫn, chủ đầu tư mới thành lập từ ... 2013 (Chủ tịch là lãnh đạo của LienVietPostBank), đơn vị thi công là Vinaconex Xuân Mai (chuyên làm nhà thu nhập thấp)...nhưng Eco Green City lại được xây dựng với đơn giá cao hơn hẳn thì quả là phi lý" - bình luận của ông Huy, một khách hàng bỏ công tìm hiểu rất kỹ dự án.

Xong hạ tầng rồi… tính tiếp


Dịp trung thu vừa qua (26-27/9) cùng với một số dự án khác, Mễ Trì Plaza (499 đường Lương Thế Vinh, khu Đài phát sóng phát thanh Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm) cũng bung hàng, chào bán. Theo đó, thông tin được chủ đầu tư công bố như sau: Tháp CT1A cao 25 tầng, chung khối đế tòa CT1B (mở bán đợt 1 với giá khởi điểm 20 triệu đồng/m2 hồi cuối tháng 7) nhìn thẳng ra khu vực công viên hồ điều hòa 15ha, Trung tâm hội nghị quốc gia. Với các loại diện tích 56,8m2 – 97m2 (2-3 phòng ngủ), các căn hộ tòa CT1A có mức giá thông thủy trong khoảng 26-28 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, chủ đầu tư cũng đề cập đến cam kết hỗ trợ người mua của LienVietPost Bank– đối tác chiến lược của dự án. Theo đó, ngân hàng này sẽ tài trợ khách mua căn hộ Mễ Trì Plaza với mức lãi suất 7%/năm cho 12 tháng đầu tiên hoặc miễn lãi suất 3 tháng đầu; khách hàng không bị phạt thanh toán trước nợ gốc sau năm đầu tiên; chỉ cần đóng 15% giá trị căn hộ là được ký hợp đồng vay với Ngân hàng...

Sau khi tìm hiểu nhiều nhà đầu tư thạo "đón đầu" quy hoạch, PV được biết, việc mua một suất căn hộ tại dự án nằm sát các tuyến đường giao thông huyết mạch ở cửa ngõ phía Tây Hà Nội như đại lộ Thăng Long, đường Vành đai 3, Tố Hữu, Khuất Duy Tiến, tuyến Metro số 1… sẽ giúp nhà đầu tư hưởng tỷ suất sinh lời hoặc khả năng hoàn vốn khá chắc chắn.

"Sau này khi Đại lộ Thăng Long quy hoạch mở rộng thêm thì khu đất này chắc chắn sẽ… hóa vàng chứ chẳng chơi. Thời điểm này, cứ khu nào có vị trí tốt và dự án mở bán giá mềm (so với các dự án có vị trí, tiện ích tương đương) thì nhà đầu tư đến đặt cọc sớm là chắc chắn không lo mất vốn" – một nhà đầu tư tên Ngọc Minh nhận xét.

Cũng theo tìm hiểu của PV, sau buổi mở bán đợt 2, anh Minh cùng một số dân trong nghề đã nhanh chóng "chấm" một số căn thuộc hàng "hoa hậu" (vị trí góc, ban công Đông Nam, tầng cao) với niềm tin dù có bán lại nhanh thì ít nhất cũng thu lãi cả trăm triệu.

Đối với những khách hàng mua để ở thì thông tin liên quan việc thi công mở con đường Lương Thế Vinh kéo dài chừng 1km kết nối từ dự án tới Đại lộ Thăng Long mới khiến họ quan tâm nhất.

"Nghe nói giấy phép mở rộng đường Lương Thế Vinh đã giao cho chủ đầu tư và hiện dự án đang xúc tiến thi công đoạn 1km những ngày gần đây. Nếu tuyến đường này hoàn thiện, cư dân sẽ di chuyển dễ dàng hơn. Nhưng để chắc chắn, gia đình tôi vẫn quyết định chờ đến khi đoạn đường này chính thức đi vào sử dụng mới xuống tiền. Ở Hà Nội, đầy rẫy những con đường từng bị chậm tiến độ vì đủ loại lý do, dù giấy phép hồ sơ đã đầy đủ cả", anh Trường, một nhân viên làm về lĩnh vực phân tích rủi ro đã ở nhà thuê gần 10 năm tại thủ đô cho biết.
(Theo Thời báo kinh doanh)