Bảo lãnh bất động sản: Vừa làm vừa "mò" đến bao giờ?

Đã 2 tháng kể từ ngày bảo lãnh bất động sản đi vào thực tế song hiện nay việc thực hiện vẫn gặp phải nhiều khó khăn, không những vậy, còn có nguy cơ rơi vào trạng thái bế tắc.

Doanh nghiệp “việt vị”


Tại Khoản 1, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014 quy định, trước khi cho thuê mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai kể từ ngày 1/7, để đề phòng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết với khách hàng, chủ đầu tư BĐS phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.

Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết giao nhà sau khi huy động vốn và ký hợp đồng mua bán với khách hàng, ngân hàng sẽ có trách nhiệm hoàn trả số tiền mà người mua đã nộp.

Có không ít chủ đầu tư ngay sau ngày 1/7 đã công bố ngân hàng bảo lãnh cho dự án của mình. Tuy nhiên, đến hôm 12/8, danh sách 33 ngân hành thương mại “có đủ điều kiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án BĐS để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” mới chính thức được công bố bởi Ngân hàng nhà nước. Vừa qua, mới có thêm 5 ngân hàng thương mại nữa được Ngân hàng Nhà nước cấp phép bổ sung cho tham gia vào bảo lãnh BĐS, đưa con số này lên 38 ngân hàng.

Bên cạnh đó, một số cái tên khác như Saigonbank, Oceanbank, GPBank, VNCB, DongABank, Eximbank,...hiện vẫn chưa được tham gia bảo lãnh. Mặc dù trước đó, các ngân hàng trên đã thực hiện ký kết hợp đồng trên nguyên tắc với những chủ dự án. Hợp đồng bảo lãnh BĐS sẽ được chính thức hoàn thiện theo đúng quy định tại Điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS 2014 sau khi có danh sách chính thức. Đây có thể nói là nguyên nhân dẫn đến việc "việt vị" của nhiều chủ đầu tư.
 
bảo lãnh bất động sản
Việc thực hiện bảo lãnh bất động sản trong thực tế vẫn gặp nhiều khó khăn

Nếu với trường hợp chủ dự án ký hợp tác với những ngân hàng không nằm trong danh sách được chấp thuận, thì thoả thuận hợp tác bảo lãnh giữa 2 bên sẽ gần như vô nghĩa. Muốn giải quyết vấn đề này, chủ dự án sẽ phải tìm tới một ngân hàng khác và lại tiếp tục công việc đàm phán. Song, vấn đề đặt ra ở đây là, việc ký hợp đồng bảo lãnh sẽ như thế nào.

Là do, đó không phải ngân hàng “ruột” nên có thể yêu cầu chất lượng dự án, năng lực chủ đầu tư cao hơn nhiều so với ngân hàng đã có quan hệ tín dụng lâu năm với họ từ trước đó.

Liên quan tới vấn đề này, theo ý kiến của một đại diện một doanh nghiệp, khi vị này làm dự án, đã đến một ngân hàng vay tiền. Hai bên đã thỏa thuận chủ đầu tư sẽ phải chuyển tất cả tiền bán hàng từ dự án qua ngân hàng đó. Tiến độ đến đâu ngân hàng sẽ tiến hành rót vốn đến đó. Tuy nhiên, việc này không thể thực hiện nếu ngân hàng này không nằm trong danh sách được bảo lãnh. Được biết, ngân hàng cũng yêu cầu phải chuyển tiền qua cho họ. Tới lúc này, kẻ đứng giữa là doanh nghiệp và công trình cũng đã được xây dựng xong. Và doanh nghiệp sẽ xử lý ra sao khi chủ đầu tư bị "vướng" như vậy?

"Chạy" đua mức phí?
Đã 2 tháng kể từ ngày bảo lãnh bất động sản đi vào thực tế song hiện nay việc thực hiện vẫn gặp phải nhiều khó khăn, không những vậy, còn có nguy cơ rơi vào trạng thái bế tắc.

Một trong những vấn đề còn gây khá nhiều băn khoăn đó là mức phí bảo lãnh. Về câu chuyện thực tế trong quá trình thực hiện đàm phán về phí bảo lãnh dự án BĐS của doanh nghiệp, theo đại diện Công ty cổ phần Đầu tư dầu khí toàn cầu, công ty này đã làm việc với không dưới 5 ngân hàng. Mức phí của mỗi ngân hàng đưa ra lại rất khác nhau và không hề có một tiêu chuẩn hay tiêu chí nào. Điều này khiến cả ngân hàng và doanh nghiệp đều cảm thấy lúng túng.

Sẽ không có mức sàn và mức trần cho phí bảo lãnh. Để đưa ra mức phí phù hợp, các ngân hàng sẽ tự thoả thuận và đưa ra quyết định thông qua đánh giá uy tín của chủ đầu tư. Có nhiều ý kiến lo ngại về việc doanh nghiệp sẽ "chạy" đua để có được mức phí thấp nhất từ ngân hàng. Vấn đề tiêu cực có thể sẽ nảy sinh từ đây. Vậy làm sao để có thể minh bạch hoá vấn đề này?

Một chủ doanh nghiệp nhìn nhận: “Việc bảo lãnh bảo vệ cho khách hàng là cần thiết nhưng vấn đề là việc thực hiện bảo lãnh như thế nào? Như dự án có 1000 căn đến thời điểm này bán được 500 căn rồi về nguyên tắc 500 căn còn lại phải có bảo lãnh. Vậy thì bây giờ bảo lãnh 500 căn ấy hay bảo lãnh cả dự án và bây giờ thì thu phí thế nào? Với 500 căn đã bán rồi theo tiến độ mới thu 50% sẽ tính ra làm sao?"

Dù thông tư 07 hướng dẫn cụ thể quy định trên đã được ban hành bởi Ngân hàng Nhà nước, song doanh nghiệp lại cho rằng, thông tư này chưa đưa ra được những thông tin mà nhà đầu tư có thể áp dụng được. Bởi vì, những hướng dẫn cụ thể vẫn còn thiếu sót khiến chủ đầu tư và ngân hàng phải "vừa làm vừa mò mẫm" thì mới có thể điều chỉnh cho việc dự án có ngân hàng bảo lãnh được khả thi.

(Theo Vietnamnet)