Xin cấp sổ đỏ thế nào khi mua nhà xây trên đất nông nghiệp?

Hỏi: Mới đây, tôi tới huyện Nhà Bè, Tp.HCM xem thị trường nhà đất để mua một căn. Tôi thấy ở một số nơi trong vùng này, người dân đang lấp đất trồng lúa để xây nhà ở rất nhiều.

Đặc biệt, nhiều “cò” đã giới thiệu cho tôi mua đất nền xây nhà hoặc nhà xây sẵn. Thấy giá rẻ nên tôi cũng muốn mua nhưng lại thắc mắc là những căn nhà này được xây trên đất nông nghiệp thì xin cấp sổ đỏ ra sao. Bên bán họ nói cái này sẽ có cách không phải lo lắng.

Như vậy, nếu mua nhà tại đây thì có được cấp sổ đỏ như bên kia nói không? Còn nếu mua đất nền thì chi phí chuyển đổi lên đất thổ cư sẽ tính ra sao, bên mua có phải chịu?

nguyenvanluong78@...

cấp sổ đỏ đất nông nghiệp
Nhà xây trên đất nông nghiệp phải đáp ứng đủ điều kiện pháp luật
quy định mới được cấp sổ đỏ. Ảnh: Internet
Trả lời:

Đầu tiên, về vấn đề cấp sổ đỏ khi mua đất trồng lúa để xây nhà ở, Luật đất đai 2013 cho phép tiến hành thủ tục tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và nhận chuyển nhượng đất. Do đó, việc bạn mua đất lúa để xây nhà hoặc mua nhà trên đất lúa có thể được cấp sổ đỏ thông qua việc thực hiện 2 thủ tục sau:

- Tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất lúa sang đất ở theo đúng quy định trong Điều 11, Nghị Định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ. Lưu ý, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất hàng năm đã được huyện Nhà Bè phê duyệt.

- Tiến hành thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất.

Thứ hai, đối với chi phí chuyển mục đích từ đất lúa sang đất ở, Điều 5, Nghị Định 45/2014/NĐ-CP quy định, bạn phải đóng tiền sử dụng đất, cụ thể như sau:

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích.

- Trường hợp được Nhà nước giao đất nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất.

- Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ ba, về việc bên nào phải chịu chi phí chuyển đổi, vấn đề này sẽ do các bên tự thỏa thuận với nhau trong quá trình tiến hành giao dịch chứ pháp luật không quy định cụ thể là bên bán hay bên mua. Trong trường hợp này, chỉ xác định bên nào trực tiếp thực hiện các thủ tục chuyển đổi sẽ thực hiện luôn nghĩa vụ tài chính.

Luật Sư Nguyễn Thanh Hiền
(Công Ty Luật TNHH ATIM)
(Theo Cafeland)