Căn hộ 45m2 dành cho một người: Trở ngại ngay từ thực tế


Nếu tại Tp.HCM thuật ngữ "căn hộ dạng studio" đã xuất hiện cách đây 4 - 5 năm thì tại Hà Nội, loại nhà ở này (diện tích tối đa chừng 60m2) hiện còn rất manh mún. Do đó, thông tin Bộ Xây dựng đồng ý cho thí điểm loại căn hộ nhỏ 45m2 cho một người ở ngay lập tức đã trở thành tâm điểm của dư luận.

Đơn vị đầu tiên xin làm thí điểm loại căn hộ này là Công ty CP Đầu tư & Thương mại Hà Nội (Hanco) và triển khai tại Dự án nhà ở tại phường Phú La, quận Hà Đông. Ngay khi thông tin dự án công khai, loại sản phẩm "lai tạp" này đã được cho là có tương lai rất mù mờ.

Hiện nay, diện tích bình quân nhà ở tại các đô thị vào khoảng 26,4m2/đầu người. Thậm chí, không ít hộ gia đình vẫn đang sinh sống trong các căn hộ chỉ trên chục m2. Theo thông tin mà VTV1 phát trên Bản tin Tài chính & Kinh doanh ngày 10/2 thì loại căn hộ 45m2 với tiêu chí chỉ dành cho 1 người sẽ khó lòng được chào đón.

Theo đó, những cá nhân, hộ gia đình trẻ, việc mua và ở trong các căn hộ 45m2 chỉ thỏa mãn nhu cầu ở của một người – thay vì cho hai vợ chồng, con nhỏ là không hợp lý. Ngoài ra, nếu chỉ dành cho một người ở (như tiêu chí nêu), thì căn hộ 45m2 lại khá "thừa", chỉ cần khoảng 25m2 là đủ.

Trở ngại ngay từ thực tế

Tính hiệu quả áp dụng vào cuộc sống của loại căn hộ 45m2 rất dễ bóc tách, ai cũng có thể thấy ngay chứ chưa cần tới chuyên gia trong ngành phân tích. Xét ở góc độ khách hàng, để mua được 1 căn hộ loại này họ phải bỏ ra số lượng tiền nhất định (giả sử dưới 1 tỷ đồng/căn) mà chỉ bản thân mình được ở thì khác nào cho họ mua xe máy nhưng không được phép chở thêm người khác?

Còn nhớ cách nay khoảng 2-3 năm, một vài doanh nghiệp phía Nam cũng có lác đác một vài donh nghiệp triển khai làm dự án căn hộ studio. Gần đây nhất, Tập đoàn Đất Xanh triển khai một dự án tại quận Thủ Đức có tên gọi Studio Block Diamond Sunview Town. Tập đoàn Novaland cũng có dòng căn hộ Studio tại dự án Office – Tel (trung tâm Tp.HCM). Được biết, căn studio diện tích khoảng 25-50m2 tại dự án này có giá tầm 1,3 tỷ đồng.

Còn tại Hà Nội, có duy nhất một trường hợp thành công hiếm hoi của căn hộ studio là dự án Lancaster Núi Trúc. Giá chào bán thứ cấp của dự án này trên thị trường hiện nay cũng phải hơn 3 tỷ với căn 45m2, 1 phòng ngủ, 1 phòng tắm… Có một điểm chung là tất cả các căn hộ studio trên thị trường hiện nay đều không giới hạn "số lượng người ở".


 Căn hộ studio
Giới phân tích cho rằng, với căn studio chỉ dành cho 1 người ở thì lợi nhuận kinh doanh - điều mà doanh nghiệp chú trọng nhất chỉ đạt mức cực tiểu.

Xét ở góc độ doanh nghiệp, so với căn hộ chung cư thông thường thì chi phí đầu tư cho sản phẩm căn hộ studio thấp hơn hẳn (vì không vách ngăn và ít chi tiết hạng mục nội thất...), do đó giá thành cũng rẻ và dễ thanh khoản.

Tuy nhiên nếu gắn thêm tiêu chí "chỉ cho một người ở" thì loại căn hộ này sẽ khó mà tìm được đầu ra, đặc biệt là với giao dịch mua bán. Chị Hạnh Nguyên - một nhân viên bưu chính ở quận Thanh Xuân nhận xét: "Chẳng có ai lại bỏ đống tiền để mua căn hộ kiểu đơn thân tuyệt đối. Trường hợp cho thuê dài hạn với giá ưu đãi thì may ra vợ chồng tôi sẽ tiến hành giao dịch và tiếp tục dành dụm tiền mua chung cư đúng nghĩa cho gia đình".

Nửa nạc, nửa mỡ

Giả sử loại căn hộ này có diện tích trải từ 30 - 70m2, giá bán tầm dưới 1 tỷ đồng/căn (có hoặc chưa nội thất), như vậy studio là loại căn hộ "lai tạp" giữa chung cư mini và chung cư thương mại thông thường.

Trên thị trường hiện nay chỉ cần với diện tích 39m2 trở lên thì Chủ Đầu Tư Hanoiland có trụ sở văn phòng tại Cầu Giấy có những dự án "chung cư mini có sổ đỏ riêng" duy nhất hiện nay đã thiết kế được 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, bếp, vệ sinh, ban công... giá chỉ hơn 600 triệu, căn hộ vẫn rất thoáng đãng, ánh sáng đầy đủ mà vẫn có thể sắp xếp đồ đạc hợp lý và không bị chật. Căn hộ chung cư mini này xây dựng và thiết kế theo tiêu chuẩn đúng phép, phù hợp quy định, nghị định ban hành của nhà nước.

Bộ Xây dựng cho rằng, trong thời gian chờ đợi quy chuẩn dành riêng (hiện nước ta chưa có quy chuẩn cho căn hộ studio), khi thực hiện loại căn hộ này các chủ đầu tư phải báo cáo các Sở, Ban, ngành Tp.Hà Nội để được hướng dẫn thực hiện. Như vậy, sắp tới khi triển khai căn hộ dự án tại Phúc La, công ty Hanco phải xác định tâm thế "vừa làm, vừa xin ý kiến chỉ đạo".

Nếu bỏ qua một số hạn chế về hiệu quả sử dụng thì với căn hộ studio người mua sẽ không phải lo lắng về vấn đề quyền sở hữu – nỗi lo muôn thuở của chung cư mini vì loại căn hộ này được các Ban ngành chỉ đạo rất sát sao.

Một doanh nghiệp tạo lập nhà ở diện tích nhỏ ở Thủ đô cho rằng, lý do Bộ quy định chỉ cho 1 người ở đối với căn hộ 45m2 có thể là vì lo ngại về áp lực chất tải hạ tầng. Vị lãnh đạo doanh nghiệp này cũng nhận xét: "Ngăn ngừa hình thành các khu ổ chuột, gia tăng sức ép hạ tầng giao thông cũng như hạ tầng kỹ thuật và độ bền vững của công trình, đó là tầm nhìn xa của chính sách nhà ở. Thế nhưng, với doanh nghiệp thì bài toán thị trường, hay nói khác đi là lợi nhuận kinh doanh mới là điều mà họ chú trọng trước hết".

Đại diện của một đơn vị chuyên tư vấn thiết kế nhà ở thương mại tên Huy lại có đề xuất khá táo bạo: Nên chăng, thay vì "trói" căn hộ 45m2 cho 1 người sử dụng, Bộ Xây dựng nên gỡ khó cho doanh nghiệp bằng cách cho họ được "tận dụng" những phần diện tích không đủ xây căn hộ thông thường để làm căn studio tại các dự án nhà thương mại.

Tại Tp.HCM, dự án của Đất Xanh là minh chứng khả thi cho ý tưởng trên. Doanh nghiệp có thể làm nhiều loại hình sản phẩm trong cùng một dự án miễn sao đảm bảo yêu cầu về an toàn chịu lực, hài hòa cảnh quan cũng như tuân thủ quy hoạch thì dự án sẽ được phê duyệt.

Thực tế, dự án kiểu "tổ hợp nhà ở" hoặc liên hợp KĐT đã xuất hiện khá nhiều trên thị trường. Tuy vậy, tất cả các dự án hầu hết đều áp dụng cung cách phân bổ các hạng mục nhà ở khác nhau (chung cư cao tầng, nhà phố, biệt thự…) đối với mỗi phần đất riêng biệt trong dự án. Còn lại, kết hợp theo dạng "tranh thủ" diện tích bên cầu thang bộ, thang máy, tầng kỹ thuật... để làm căn hộ studio thì rất hiếm.
(Theo Thời báo kinh doanh)