Phân khúc căn hộ chung cư mini khuấy đảo thị trường, hút người mua!

Phân khúc căn hộ chung cư mini đang là tiêu điểm có sức hút người mua lớn nhất trong 6 tháng đầu năm 2014 bởi giá cả phù hợp, diện tích nhỏ là ưu thế!
Phân khúc căn hộ chung cư mini khuấy đảo thị trường, hút người mua!

Sức hút của căn hộ chung cư mini năm 2009-2011

Những năm trước đây từ 2009 – 2011, bất động sản thời kỳ căn hộ cung không đáp ứng đủ cho cầu thì căn hộ chung cư mini được nhiều người tìm đến bởi nó có ưu điểm là mức giá phù hợp, diện tích nhỏ vừa đủ cho gia đình trẻ sinh sống tại thành phố, với mức giá bán từ 400 triệu đồng đến dưới 1 tỷ đồng cho một căn hộ mini khép kín bao gồm 1 phòng khách, từ 1-2 phòng ngủ, bếp nối liền với phòng khách, 1 vệ sinh và ban công để phơi đồ.

Thêm vào đó, các căn hộ chung cư mini thường sở hữu những vị trí trung tâm, khu dân cư đông đúc, tiện sinh hoạt, đi lại, đáp ứng đầy đủ điều kiện sinh hoạt cơ bản của cuộc sống, nằm trong khu dân cư đã có sẵn đầy đủ các cơ sở hạ tầng như trường học, chợ, bệnh viện, siêu thị, ngân hàng, khu vui chơi giải trí,…Chính vì lẽ đó, sức hút của các căn hộ chung cư mini ngày càng “được long” khách mua nhà!

Thậm chí có những dự án giá bán căn hộ mini lên tới 24-25 triệu đồng/m2, cao gần bằng giá bán căn hộ chung cư cao cấp thời điểm bấy giờ thì tình trạng hàng chung cư mini vẫn trong tình trạng khan hiếm.
Phân khúc căn hộ chung cư mini khuấy đảo thị trường, hút người mua!

Tại sao sau đó căn hộ chung cư mini lại bị tẩy chay?

Sau năm 2011, thị trường bất động sản gặp khó khăn, giảm sút và có những thời điểm “đóng băng” ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế dẫn đến căn hộ mini cũng bị giảm nhiệt theo. Kéo theo đó là những dự án chung cư mini xây dựng trái phép, xây vượt tầng, vượt mật độ nhằm mục đích thu lợi nhuận tối đa của các chủ đầu tư bất chấp đến lợi ích của khách hàng.

Có những dự án chung cư mini còn cắt xén làm ẩu nguyên vật liệu nên chất lượng xây dựng không đảm bảo, vừa mới vào sử dụng bàn giao đã phải chống thấm chống dột, sửa chữa,... Đó là những mặt trái của thị trường chung cư mini do những “con sâu đang làm rầu nồi canh” chỉ biết đến lợi nhuận tối đa thu về túi họ!

Mặt khác, do loại hình nhà ở mang tên chung cư mini này là loại hình nhà ở quá mới vào lúc này! Trong từ điển của Luật đất đai chưa có tên chung cư mini, chính vì lẽ đó cũng chưa hề có chính sách cụ thể nào dành cho loại hình nhà ở vốn đang tồn tại và là nhu cầu rất lớn của đại đa số người dân vào thời điểm này!

Chính vì thế, thị trường căn hộ mini có lúc còn bị tẩy chay mặc cho giá bán được giảm mạnh, chủ đầu tư đưa ra rất nhiều chiêu khuyến mại nhằm lôi kéo khách hàng nhưng cũng không mấy khá hơn! Đơn giản bởi lúc này chung cư mini chưa làm được sổ đỏ!

Sự tồn tại chung cư mini theo quy luật cung cầu đã khiến thị trường này nhanh chóng trở lại!
Phân khúc căn hộ chung cư mini khuấy đảo thị trường, hút người mua!

Việt Nam là nước đang phát triển, đại bộ phận dân cư có mức thu nhập thấp và trung bình, vì thế căn hộ chung cư cao cấp thường hay quá khả năng tài chính của họ và đương nhiên điều họ phải tìm đến là các căn hộ chung cư có mức giá vừa sức với mình. Nhưng điều đáng nói ở đây là nhu cầu ngày càng nhiều lên chứ không hề giảm đi như nhận định, và nó trở thành nhu cầu tất yếu của nhiều đối tượng.

Từ những người lao động đang đi thuê nhà, những hộ dân đang sinh sống tại các khu tập thể cũ kỹ, những con người đang sinh hoạt trật trội chen chúc tại phố cổ Hà Nội hay những đôi bạn trẻ mới lập gia đình muốn có cuộc sống riêng biệt,…Tất cả họ đều có chung một nhu cầu là nhà ở tại Hà Nội riêng biệt khép kín với giá vừa với mức thu nhập của họ.

Điều đó đồng nghĩa với việc xã hội đã đang và sẽ tồn tại một loại hình nhà ở mới với tên chung cư mini mà Nhà nước và pháp luật buộc phải thừa nhận và đưa nó vào luật để quản lý!

Ngày 23 tháng 06 năm 2010, nghị định Số: 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở do thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng ký trong đó tại mục số 5 “XÂY DỰNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN” điều 41,42,43 có quy định rõ về loại hình nhà ở chung cư tư nhân hay còn gọi là chung cư mini.

Ngày 01 tháng 09 năm 2010, thông tư hướng dẫn Số: 16/2010/TT-BXD Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, thông tư 16 do Thứ trưởng Bộ Xây Dựng Nguyễn Trần Nam ký, trong đó tại điều 9 và điều 13 có công nhận quyền sở hữu nhà ở cho chung cư mini

Ngày 24 tháng 04 năm 2013, UBND tp Hà Nội ban hành quyết định Số: 13/2013/QĐ-UBND do Phó chủ tịch Vũ Hồng Khanh ký, quyết định về việc Ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội. Trong đó quy định rất rõ về việc cấp sổ hồng cho chung cư mini.

Điều này một lần nữa khẳng định vị thế của chung cư mini càng ngày càng hấp dẫn với người mua khi chỉ bởi diện tích nhỏ phù hợp, giá bán vừa túi tiền của đại đa số người dân và tính pháp lý của nó càng ngày càng hoàn thiện và được Pháp Luật công nhận.
Phân khúc căn hộ chung cư mini khuấy đảo thị trường, hút người mua!

Trên địa bàn Hà Nội hiện nay hầu như tại tất cả các quận huyện đều nhan nhản mọc lên các dự án chung cư mini, có những chủ đầu tư có đến cả chục dự án căn hộ mini đang được chào bán.

Một đại diện bán hàng của Sàn Giao dịch Venus Land cho biết, hiện trên địa bàn Hà Nội có rất nhiều dự án căn hộ mini đang được triển khai, chào bán, với sự tham gia của rất nhiều doanh nghiệp xây dựng, chủ yếu là những công ty uy tín như Hanoiland.  

Hanoi Land hiện đang là đơn vị cấp sổ hồng đầu tiên cho căn hộ chung cư mini trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc Sàn Giao dịch Nhà đất 24h cũng cho biết, trong khi phân khúc căn hộ diện tích nhỏ đang nóng và khan hàng, thì hàng loạt dự án chung cư mini cũng đã được tung ra thị trường trong thời gian qua, với mức giá rẻ hơn dự án chung cư. Với lợi thế nằm trong khu dân cư, không ít khách hàng ít tiền, có nhu cầu thực về nhà ở đã bị “xiêu lòng”, chuyển sang mua chung cư mini, thay vì chọn căn hộ dự án.

Mặt trái thị trường căn hộ chung cư mini: Rủi ro với căn hộ mini sai phép

Trong khi căn hộ mini còn chưa có “cửa” chính thức để làm sổ đỏ, thì tình trạng cơi nới, xây thêm tầng tại các dự án diễn ra khá phổ biến.

Theo tìm hiểu, tại một số đơn vị chuyên phân phối căn hộ mini, phần lớn dự án chung cư mini hiện nay đều đã bị chủ đầu tư cơi nới, xây thêm tầng, sai với giấy phép xây dựng để tối đa hóa lợi nhuận.

Tại Dự án Chung cư mini Đình Thôn (Mỹ Đình, quận Cầu Giấy) của Công ty Kinh Đô, đại diện bán hàng của đơn vị này cho biết, dự án chỉ có giấy phép xây dựng đến tầng 6, do vậy, các căn hộ từ tầng 7 trở lên sẽ có giá bán rẻ hơn. Tuy nhiên, đại diện bán hàng vẫn cam kết, chủ đầu tư sẽ hỗ trợ làm được sổ đỏ cho cả căn hộ xây sai phép, một khi chính sách cho phép làm sổ đổi đối với loại hình căn hộ mini.

Các dự án chủ đầu tư xây sai phép sẽ khó có cơ hội làm sổ đỏ sau này. Thế nhưng, việc cơi nới xây thêm, theo vị đại diện này, vẫn được phần lớn chủ đầu tư chung cư mini tiến hành tại các dự án hiện nay.

Vì thế lời khuyên dành cho các hộ gia đình khi chọn mua căn hộ chung cư mini trước hết phải tìm hiểu uy tín của chủ đầu tư và tính chất pháp lý của căn hộ!

Hoàng Sơn