Luật đất đai mới: Quy định chặt chẽ hơn về giá đất

Luật đất đai mới đồ sộ hơn luật cũ với 14 chương, 212 điều (luật cũ có 7 chương, 146 điều) và quy định chặt chẽ, cụ thể hơn. Ở quy định được trông đợi nhiều nhất là nguyên tắc định giá đất, luật mới có sự thay đổi từ ngữ so với luật cũ.

89,96% đại biểu Quốc hội đã nhấn nút thông qua Luật đất đai (sửa đổi)
89,96% đại biểu Quốc hội đã nhấn nút thông qua Luật đất đai (sửa đổi)
Theo đó, Luật đất đai (sửa đổi) quy định nguyên tắc định giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”, thay vì quy định của luật cũ là “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”.
Chính phủ quy định phương pháp định giá đất
Tại khoản 2 điều 112 Luật đất đai (sửa đổi) đã giao cho “Chính phủ quy định phương pháp định giá đất”. Và điều 113 quy định về khung giá đất, viết: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ năm năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”. Điều 114 quy định: “Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ năm năm một lần và công bố công khai vào ngày 1-1 của năm đầu kỳ”. Như vậy, so với quy định của luật cũ quy định khung giá đất được công bố hằng năm, luật mới quy định khung giá đất được công bố năm năm một lần.

Luật mới cũng quy định rõ ràng hơn về vai trò của cơ quan tư vấn định giá đất. Theo đó, “UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể... Căn cứ kết quả tư vấn giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định”. Chủ tịch UBND cấp tỉnh sẽ là chủ tịch hội đồng thẩm định giá đất.
Chưa hết, điều 115 quy định rõ tư vấn định giá đất được thực hiện trong ba trường hợp. Một, khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu. Hai, khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan. Ba, khi các bên thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà có yêu cầu. Tuy nhiên, Luật đất đai (sửa đổi) không quy định rõ về điều kiện hoạt động, hành nghề tư vấn định giá đất mà giao cho Chính phủ quy định. Và tại khoản 4 điều này viết: “Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất”.
Cụ thể các trường hợp thu hồi đất
Giống như quy định của Hiến pháp (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua, Luật đất đai (sửa đổi) quy định các trường hợp thu hồi đất gần tương tự luật cũ. Đó là Nhà nước quyết định thu hồi đất trong trường hợp: vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; do vi phạm pháp luật về đất đai; do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Tuy nhiên, các căn cứ và thẩm quyền thu hồi đã được quy định khá rõ. Chẳng hạn, điều 62 quy định Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong ba trường hợp.
Một, các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất.
Hai, các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất bao gồm: dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia; dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải.
Ba, các dự án do HĐND cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm: dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương; dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải; dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.
Luật đất đai (sửa đổi) có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014. Tuy nhiên, với nhiều điều khoản quan trọng giao cho Chính phủ quy định, luật này còn phải chờ nhiều nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn nữa mới có thể triển khai được trong cuộc sống.
Ba trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:
* Các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư.
* Các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư.
* Các dự án do HĐND cấp tỉnh chấp thuận.
(Theo TTO)